Приемка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция и чек-лист

Квартиру в новостройке передают по передаточному акту. Перед его подписью важно зафиксировать все, даже самые незначительные недочеты, чтобы застройщик устранил их быстро и за свой счет. Расскажем, на что обратить внимание при приемке новостройки, чтобы в будущем не пришлось добиваться ремонта по гарантии или нести непредвиденные расходы на самостоятельные переделки.

В первые годы после заселения в новостройках нередко случаются бытовые аварии из-за ремонтных работ. Обезопасить себя от финансовых последствий залива, пожара и других происшествий помогает страхование квартиры. Полис можно оформить за несколько минут онлайн, а по промокоду HomeBLOG20 получить скидку 20%.

Что такое приемка квартиры и зачем она нужна

Приемка квартиры — это когда вы осматриваете жилье перед тем, как подписать передаточный акт. Проще говоря, вы проверяете: все ли сделано так, как обещали в договоре долевого участия (ДДУ) и в проектной документации. Если находите несоответствия — записываете их в специальные бумаги.

Передаточный акт — важный документ: он фиксирует, что ответственность за квартиру перешла к вам. Пока акт не подписан, за случайное повреждение или гибель объекта отвечает застройщик — так прописано в законе (№ 214-ФЗ). А после подписания, если всплывут строительные недочеты, их должны устранить уже в рамках гарантии.

Кстати, с 2024 года гарантийные сроки стали короче. Теперь по закону (№ 214-ФЗ в редакции № 266-ФЗ) застройщик обязан отвечать:

• за конструктив, а также технологическое и инженерное оборудование — минимум 3 года;
• за отделочные работы — минимум год.

Те, кто заключил договор до 1 сентября 2024 года, могут рассчитывать на прежнюю гарантию — 5 лет.

Как проходит приемка квартиры

Застройщик сначала уведомляет, что дом готов, и договаривается с вами о дате осмотра квартиры. Вы приезжаете и внимательно все проверяете. Дальше действия зависят от того, что обнаружили:

• Если нашли серьезные недочеты — можно не подписывать передаточный акт, пока застройщик их не исправит.
• Если недостатки небольшие — их вносят в смотровой лист (это такой перечень замечаний), акт при этом подписывают, а у застройщика появляется срок, чтобы все поправить.

Что проверить при приемке квартиры и что для этого должно быть при себе

Из документов нужны паспорт и ДДУ либо договор уступки. На приемке квартиры в новостройке должны присутствовать все дольщики, указанные в договоре. Вместо себя можно отправить представителя, но тогда на него нужно оформить нотариальную доверенность — без нее к подписанию акта не допустят.

Без рабочих инструментов половина дефектов остается незамеченной. Что стоит взять помимо документов:

• двухметровое правило или строительный уровень — проверить стены и стяжку;
• рулетку — сверить площадь и высоту потолков с проектными;
• фонарик — осмотреть углы, ниши и стояки;
• зарядное устройство и индикатор напряжения — протестировать розетки;
• лист бумаги — оценить тягу в вентиляции;
• стремянку — дотянуться до потолка и верха откосов;
• ручку — фиксировать замечания.

Лучше заранее подготовьте и распечатайте чек-листы, чтобы ничего не забыть в спешке, так как на месте вас могут торопить.

Обязательно зарядите смартфон, чтобы фотографировать и снимать на видео дефекты и их расположение.

Договариваться о просмотре лучше на дневное время. При искусственном освещении легче пропустить строительные недочеты.

Пошаговый чек-лист приемки квартиры

Осматривать удобнее по кругу: от входной двери и дальше по часовой стрелке, не пропуская участки за трубами и в нишах. Расскажем подробнее, как принять квартиру от застройщика без отделки и с ней: куда смотреть, чем проверять, что фиксировать.

Подъезд и общедомовые зоны

Оцените состояние общественных зон. Посмотрите, работает ли лифт, есть ли освещение на площадке, закрываются ли двери тамбура, убран ли строительный мусор с лестниц. Внимательно осмотрите стены в подъезде. Потеки на них выдают проблемы с кровлей или фасадом, и узнать о них лучше до того, как дефекты появятся у вас на потолке.

Замечания по общедомовому имуществу нужно зафиксировать отдельно, в передаточный акт по квартире они не попадают. Впоследствии о них стоит сообщить управляющей компании, так как именно она принимает общие помещения и отвечает за их состояние.

Стены, потолок, пол

Первое, на что стоит обратить внимание при приемке квартиры, — соответствие ровности стен и полов строительным нормативам:

• Отклонение оштукатуренной стены от вертикали при улучшенном качестве отделки — до 2 мм на метр, при высококачественном требования жестче (таблица 7.4 СП 71.13330.2017). Приложите правило к стене в нескольких местах и посмотрите на зазор.
• Для стяжки нормы такие: просвет под двухметровой рейкой — не более 2 мм под покрытия, которые укладывают на клей, а отклонение поверхности от горизонтали — 0,2% размера помещения, но не более 50 мм (пункт 8.13 СП 71.13330.2017). Простучите стяжку по всей площади: глухой звук означает пустоту под слоем — такой участок может со временем просесть под ламинатом или плиткой.

Не забудьте замерить площадь всех помещений в квартире. Во многих ДДУ есть условие о перерасчете цены, если фактическая площадь отличается от проектной: если квартира получилась меньше, застройщик вернет разницу, если больше — придется доплатить. В каком размере допускается отклонение и как именно считают сумму, смотрите в своем договоре — единых правил тут нет.

Потолок тоже нужно проверить: измерьте его высоту в углах и в центре комнаты. Осмотрите плиты перекрытия — обратите внимание на стыки и места примыкания. Если заметите трещины, следы протечек или оголенную арматуру, обязательно внесите эти дефекты в акт приемки квартиры от застройщика.

Окна и двери

Откройте и закройте каждую створку, оцените плавность хода и работу фурнитуры. Зажмите лист бумаги между рамой и створкой: если он вытягивается свободно, прижим слабый и уплотнитель не работает. Осмотрите стеклопакеты, убедитесь, что на них нет царапин и сколов, а между стеклами нет конденсата (при его наличии конструкцию должны заменить целиком).

Монтажные швы должны быть закрыты, без сквозных щелей и торчащей пены.

Снаружи посмотрите на отливы и водоотводные отверстия в нижней части рамы: если дренаж забит, вода после первого дождя окажется на подоконнике.

У входной двери оцените работу замков, зазоры по периметру, вмятины на полотне и наличие уплотнителя.

Коммуникации: вентиляция, отопление, электрика

Чтобы понять, есть ли тяга, поднесите к вентиляционной решетке листок бумаги — он должен притягиваться и плотно прижиматься. Но проверять надо при слегка приоткрытом окне: в полностью герметичной квартире тяга может отсутствовать, даже если вентиляция исправна. Точные показатели сможет дать только анемометр.

Нормы воздухообмена прописаны в СП 54.13330.2022 (таблица 7.1):

• кухня с электроплитой — 60 м³/ч;
• кухня с газовой плитой — 100 м³/ч;
• совмещенный санузел — 50 м³/ч;
• уборная — 25 м³/ч.

Посмотрите на радиаторы отопления: количество секций должно соответствовать проекту. Осмотрите крепления, запорную арматуру, терморегулятор, а еще внимательно проверьте пол под подводками — если там есть следы теплоносителя, значит, соединение негерметично.

По водоснабжению тоже стоит все осмотреть: выводы труб, заглушки, краны для отключения воды. В санузле обратите внимание на гидроизоляцию — она должна заходить на стены, а не обрываться на уровне пола.

В электрощите все автоматы должны быть подписаны, а устройство защитного отключения обязательно должно стоять на розеточных группах и в зонах с повышенной влажностью.

Пройдитесь по розеткам — можно проверить их с помощью зарядного устройства или индикаторной отвертки. Также осмотрите выводы для светильников, дверного звонка и слаботочных сетей. Такая проверка, конечно, не заменит профессиональных замеров электролаборатории, но поможет сразу заметить неработающую линию.

Приемка квартиры с ремонтом от застройщика

Квартира с ремонтом требует более тщательной проверки — помимо планировки и коммуникаций, нужно оценить качество отделки и сантехники.

Вот что стоит проверить:

• Плитка. Простучите ее — так вы поймете, нет ли пустот под покрытием. Посмотрите на швы: их ширина должна быть равномерной. Также проверьте уклон пола в санузле — он должен идти в сторону трапа, чтобы вода уходила правильно.
• Обои. Осмотрите стыки и посмотрите на стены под углом к свету: так лучше заметны пузыри и расхождения полотен.
• Ламинат. Походите по полу — если покрытие скрипит, это повод для замечаний. Также обратите внимание на зазоры у стен: они должны быть, но не слишком большие.
• Межкомнатные двери. Попробуйте несколько раз открыть и закрыть каждую дверь: она должна двигаться свободно и не задевать коробку.
• Сантехника. Проверяйте ее под напором воды: откройте краны, наберите воду в раковину и слейте. Загляните под мойку — осмотрите соединения, нет ли подтеков. Проверьте, насколько герметичен стык ванны со стеной.

Помните: гарантия на отделочные работы — всего год. Поэтому все недочеты лучше зафиксировать сразу, пока вы осматриваете квартиру, а не откладывать до переезда.

Как оформить дефектный акт

Часто на приемке путают документы — разберем, в чем разница. Дефектный акт (его еще называют смотровым листом) — это список недостатков, которые вы обнаружили в квартире. А передаточный акт — это документ, который подтверждает, что квартиру вам передали. Разница важная: в дефектном акте вы фиксируете свои претензии, а подписав передаточный акт, вы фактически принимаете квартиру и с этого момента несете ответственность за нее.

Замечания в дефектном акте указывайте четко и конкретно. Пример описания: в комнате площадью 18 м² створка окна не прилегает к раме — заметно продувание по нижнему контуру. Если есть строительные нормы, обязательно на них ссылайтесь.

Акт составляют в двух экземплярах. Его подписывают представитель застройщика и дольщик — каждая сторона забирает свой экземпляр. Обязательно проследите, чтобы на вашем экземпляре стояла отметка о получении — это подтвердит, что застройщик официально принял документ.

Когда нужен специалист

Если недостатки серьезные или вы с застройщиком не можете договориться о том, какие дефекты считать значимыми, нужен отдельный осмотр с участием квалифицированного специалиста. Важно: он должен быть включен в национальный реестр специалистов в области строительства и работать по трудовому договору в компании — члене СРО (это требование закреплено в постановлении Правительства № 2380). Обычный частный приемщик, даже если он приходит с тепловизором, для такой официальной процедуры не подойдет. При этом для себя вы вполне можете воспользоваться услугами частника — это поможет лучше разобраться в ситуации.

До конца 2026 года действуют особые правила проведения таких осмотров — они продлены постановлением Правительства № 2226 от 30.12.2025.

Сроки приемки новостройки у застройщика и устранения недостатков

Общие правила приемки квартиры записаны в статьях 7 и 8 закона № 214-ФЗ и постановлении Правительства № 2380. Что там указано:

• Застройщик должен уведомить вас о готовности квартиры заранее: минимум за месяц до срока передачи по договору. А если в договоре указан срок начала передачи — то за 14 рабочих дней.
• После получения уведомления у вас есть 7 рабочих дней, чтобы приступить к приемке, — если в договоре не прописан другой срок.
• Если нашли недочеты, застройщик обязан их устранить в течение 60 календарных дней. Отсчет идет с даты подписания передаточного акта. А если речь о серьезных нарушениях, то 2 месяца считают с момента, когда составили акт осмотра со специалистом.
• Если хотите, чтобы цену договора соразмерно уменьшили либо возместили расходы на устранение дефектов, застройщик должен удовлетворить такое требование в течение 10 рабочих дней.

Если вы не явитесь на приемку в течение отведенного законом срока, застройщик вправе оформить акт без вас: через месяц (по специальному порядку) или два.

Как защитить свои права, когда застройщик отказывается от устранения недочетов

Если застройщик не реагирует на ваши замечания, первым делом нужно направить ему письменную претензию. К ней обязательно приложите акт осмотра квартиры, фотографии дефектов и расчет стоимости их устранения.

Хотя закон не требует в обязательном порядке проходить досудебную стадию при спорах о качестве жилья, без претензии не получится взыскать штраф за то, что застройщик не решил проблему добровольно. В претензии нужно четко заявить одно из трех требований (они прописаны в ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ):

• без оплаты устранить недостатки в разумные сроки;
• уменьшить цену договора в соответствии с найденными недочетами;
• компенсировать ваши траты на устранение строительных проблем.

Если сроки устранения нарушений сорваны, вам полагается неустойка. Ее считают так: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Если вы — обычный гражданин (не компания), эту сумму удваивают. С 2024 года неустойку рассчитывают не от цены договора, а от стоимости работ по устранению недостатков.

Если дело дойдет до суда и суд встанет на вашу сторону, к сумме добавят еще штраф — 5% от присужденной суммы. Но есть нюанс: по отделочным работам общая сумма взысканий не может быть больше 3% от цены договора.

Раньше действовал мораторий на начисление неустоек (постановление Правительства № 326) — он закончился 31 декабря 2025 года. С 1 января 2026 года санкции снова начисляют в обычном порядке. При этом нужно учитывать постановление Правительства № 2227 от 30.12.2025: оно продлевает до 31 декабря 2026 года отсрочку исполнения по требованиям, которые уже были предъявлены. Пока действует эта отсрочка, банки не исполняют соответствующие исполнительные документы.

Бывает, что застройщик утверждает, будто он ни в чем не виноват. В таком случае назначают независимую строительно-техническую экспертизу квартиры. Эксперты выяснят, из-за чего появился дефект: из-за нарушения технологии строительства или, например, из-за уже сделанного вами ремонта. Заключение экспертизы — ключевое доказательство в суде. Расходы на экспертизу потом взыскивают с проигравшей стороны.

Стоит ли страховать квартиру в новостройке

Гарантия застройщика покрывает только строительные недочеты, а вот бытовые неприятности остаются на совести собственника. Например, если прорвет шланг стиральной машины, квартиру зальют соседи сверху, случится пожар из-за неисправного удлинителя или из квартиры украдут технику и инструменты — со всем этим придется разбираться новому собственнику.

Чтобы в случае происшествия не остаться один на один с проблемой, разумно застраховать жилье. Также стоит включить в полис страхование ответственности перед соседями — если по вашей вине (или из-за действий рабочих, которые делают ремонт в вашей квартире) пострадают соседи снизу, страховая компания возместит им ущерб.

Стоимость страховки зависит от нескольких факторов: параметров жилья, выбранных рисков, суммы, на которую застрахована недвижимость. Рассчитать цену удобно с помощью калькулятора страхования квартиры, там же получится подобрать нужное покрытие и оформить полис онлайн.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли не ставить подпись в акте приема-передачи, если нашли недочеты?

Да, но только если недостатки серьезные — тогда подписание стоит отложить, пока застройщик их не устранит. Если проблемы небольшие, отказываться от подписи нельзя: акт нужно подписать, а все замечания оформить в приложении к нему. Если отказаться без веских причин, застройщик может оформить акт в одностороннем порядке.

Сколько времени занимает приемка квартиры?

Осмотреть однокомнатную квартиру без отделки можно за час, с отделкой — за 1,5–2. Застройщик может выделять на осмотр 30–40 минут — это его внутренний регламент. Но закон не ограничивает время проверки, так что вы имеете право осматривать квартиру столько, сколько нужно, чтобы все тщательно проверить.

Как принимать новую квартиру у застройщика — самостоятельно или со специалистом?

Если обнаружены серьезные нарушения, для составления акта осмотра лучше привлечь специалиста из национального реестра — он должен работать в организации, которая состоит в СРО. В остальных случаях решать вам. Иногда полезно пригласить эксперта с приборами: например, тепловизор покажет промерзание стен, а анемометр — слабую вентиляцию. Такие проблемы невооруженным глазом не заметить. При этом стоимость профессиональной проверки часто оказывается меньше, чем расходы на устранение даже одного скрытого дефекта.

Что будет, если пропустить сроки приемки квартиры?

Если вы пропустите срок приемки, застройщик вправе оформить односторонний акт через 2 месяца после даты, указанной в договоре, а в отдельных случаях — уже через месяц. После этого квартира будет считаться переданной, и ответственность за нее перейдет к вам, даже если вы так и не побывали внутри.

Как принимать квартиру в новостройке без отделки?

Обратите внимание на геометрию стен и стяжки (по нормативам СП 71.13330.2017), проверьте окна на продувание, тягу в вентиляции, состояние радиаторов, электрощита и счетчиков. Поскольку никаких покрытий нет, большинство дефектов видно сразу — но только если взять с собой простые инструменты: например, уровень и фонарик.

Заключение

Грамотная приемка квартиры в новостройке — это ваша страховка: так вы и зафиксируете все недочеты, и не возьмете на себя ответственность за жилье раньше времени.

Главные правила приемки:

• приезжайте днем — при хорошем освещении проще заметить дефекты;
• возьмите с собой простой набор инструментов;
• распечатайте список того, что смотреть при приемке квартиры в новостройке, — так ничего не упустите;
• все замечания записывайте четко и конкретно, желательно со ссылками на нормативы;
• обязательно заберите свой экземпляр документа и проследите, чтобы на нем стояла отметка о получении.

После того как подпишете акт приема-передачи, не теряйте бдительности и держите на контроле срок устранения недостатков — по закону у застройщика обычно есть 60 дней.

Источники

• № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», статьи 7 и 8
• № 266-ФЗ о внесении изменений в закон № 214-ФЗ
• Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380
• Постановление Правительства РФ от 30.12.2025 № 2226
• Постановление Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227
• СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», таблица 7.4 и пункт 8.13
• СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», таблица 7.1