Переуступка квартиры: что это такое и как оформить

Квартиру в новостройке можно купить еще до того, как дом достроится, и не обязательно напрямую у застройщика. Если человек заключил договор долевого участия, а потом передумал, его место в сделке вправе занять другой покупатель. Это и называется переуступкой. Расскажем подробнее об этом способе приобретения жилья и его рисках.

Перед получением ключей стоит задуматься о страховании. Полис поможет защититься от финансовых последствий пожара, залива и других неприятностей с первых дней владения квартирой. Застраховать жилье можно со скидкой 20% по промокоду HomeBLOG20.

Переуступка квартиры: что это и кто может ей воспользоваться

Пока дом строится, квартиры как объекта недвижимости юридически не существует. Есть только право требования к застройщику — получить жилье после сдачи дома. Это право и продают, точнее переуступают в соответствии со ст. 11 214-ФЗ и гл. 24 ГК РФ.

Прежний дольщик передает новому покупателю все права и обязанности по ДДУ — тот встает на его место и принимает договор как есть: с той же ценой, сроками и условиями. Уступить право можно только в период с даты регистрации ДДУ в Росреестре и до постановки дольщиком подписи на акте приема-передачи квартиры. После приемки объект продают только по договору купли-продажи (ДКП).

Чем переуступка отличается от обычной купли-продажи

Главное отличие — предмет сделки. При обычной купле-продаже передается готовая квартира с оформленным правом собственности. При переуступке продают право требования к застройщику: дом еще не сдан, собственности нет. Сделку регистрируют в Росреестре, в ней часто участвует застройщик, а при ипотеке — еще и банк.

Почему продают квартиры по переуступке

Чаще всего причины следующие:

• Квартира была инвестиционной. Человек купил жилье на старте продаж по низкой цене, продает ближе к сдаче дома дороже и на этом зарабатывает.
• Возникли непредвиденные обстоятельства. Например, владелец переезжает, разводится, столкнулся с проблемами и нуждается в деньгах, потерял работу и теперь не может гасить ипотеку.

Иногда права уступают юрлица — подрядчики, получившие квартиры в счет работ.

Плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке

У схемы есть сильные стороны и ограничения, о которых лучше знать заранее.

Преимущества

Квартиру по переуступке нередко берут дешевле, чем такую же напрямую у застройщика, особенно если продавец торопится выйти из сделки.

Кроме того, на старте продаж лучшие планировки разбирают первыми — по переуступке иногда удается купить вариант, которого уже нет в прямой продаже. А ключи в почти готовом доме ждут меньше: деньги не замораживаются на годы.

Недостатки

При приобретении жилья по переуступке присутствуют те же риски, что при покупке на вторичном рынке: если продавец обанкротится, нарушит при продаже права детей (при использовании маткапитала) или супруга, то сделку могут оспорить. Кроме того, сохраняются риски долевого строительства: застройщик может не достроить дом или сдать с опозданием. Это не повод отказываться от сделки, но повод тщательно все проверить.

Нужно ли согласие застройщика и банка

Все зависит от того, полностью ли оплачен ДДУ и куплена ли недвижимость в ипотеку.

Согласие застройщика обязательно, если ДДУ оплачен не полностью: вместе с правами к покупателю переходит долг, а перевод долга без согласия кредитора по закону невозможен. При полной оплате согласие по умолчанию не требуется, если иное не прописано в договоре. На практике многие застройщики включают такое условие и берут комиссию за согласование — закон ее не регулирует, размер уточняйте заранее.

Сделка может осложняться наличием ипотечного кредита. Покупателей часто волнует, можно ли по переуступке оформить ипотеку и как быть с залогом. Права дольщика по ипотечному ДДУ находятся в залоге у банка, поэтому без его согласия уступить их нельзя. Вот как работает переуступка прав по ипотеке: продавец гасит остаток кредита перед сделкой либо банк одобряет нового заемщика, и кредит переоформляется на него. После регистрации договора покупатель дополнительно переоформляет эскроу на себя.

Поэтому если думаете, как купить квартиру по переуступке в ипотеку, согласуйте сделку со своим банком заранее.

Как купить квартиру по переуступке: пошаговая инструкция

Порядок одинаков для любой сделки по переуступке. Главное — проверять документы на каждом этапе, а не только перед подписанием.

Шаг 1. Выберите объект и проверьте надежность застройщика

Сначала убедитесь, что стройка идет нормально. Проверьте проектную декларацию и фотоотчеты на портале наш.дом.рф, судебные споры в картотеке арбитражных дел и банкротство на Федресурсе. По самой квартире закажите выписку из ЕГРН — из нее видно, зарегистрирован ли ДДУ, нет ли обременений.

Шаг 2. Получите согласие застройщика и одобрение банка

Запросите у застройщика письменное согласие на уступку и справку об отсутствии задолженности продавца по ДДУ. Если покупаете в кредит, параллельно получите одобрение своего банка. Если оформляется переуступка по ипотеке, решите вопрос с погашением или переводом кредита продавца.

Шаг 3. Подпишите договор уступки прав требования (ДУПТ)

Договор уступки заключают в той же форме, что и ДДУ. В нем указывают реквизиты ДДУ, объем прав, цену и порядок расчетов, прикладывают согласия застройщика и банка. Деньги продавцу безопаснее передавать после регистрации сделки через аккредитив.

Шаг 4. Зарегистрируйте договор в Росреестре

Договор уступки подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с этого момента. Документы подают через МФЦ, электронно через Госуслуги (нужна усиленная подпись) или у нотариуса. Регистрация занимает около недели. После нее вы официально становитесь дольщиком, а продавец выходит из сделки.

Как продать квартиру по переуступке

Сначала проверьте условия для уступки: ДДУ зарегистрирован, до акта приема-передачи еще не дошло, цена договора оплачена. Если оплата неполная, готовьтесь оформлять перевод долга с согласия застройщика.

Процесс выглядит так: получаете согласие застройщика, при наличии кредита — согласие банка, находите покупателя и подписываете ДУПТ.

Перед тем как продать квартиру по переуступке в ипотеке, когда кредит еще не погашен, нужно договориться с покупателем о схеме сделки. Он может внести сумму, достаточную для закрытия вашего долга перед банком, либо переоформить кредит на себя. Без участия кредитора сделку не зарегистрируют.

И не забудьте заплатить налоги, если выручили со сделки больше денег, чем заплатили при заключении ДДУ.

Расходы при сделке: налоги и госпошлины

При покупке квартиры по переуступке нужно заплатить госпошлину за регистрацию договора уступки прав по ДДУ для физических лиц — 350 рублей в 2026. Иногда дополнительно оплачивается комиссия застройщика за согласование сделки — ее размер закон не регулирует.

Если право требования продано дороже, чем приобретено, продавец платит НДФЛ: 13%, а с суммы свыше 2,4 миллиона рублей — 15%. Доход разрешено уменьшить на документально подтвержденные расходы на покупку права или применить вычет до 1 миллиона рублей. Например, если квартира на котловане была куплена за 7 млн рублей, а право требования перед сдачей дома продано за 10 млн, то налог будут считать с 3 млн. При этом неважно, как давно продавец заключил договор с застройщиком: льгота по сроку владения к праву требования не применяется.

Как защитить себя при покупке по переуступке

Даже самая тщательная проверка документов не гарантирует того, что после сделки не возникнет проблем. Могут всплыть нарушения в исходном ДДУ, цепочке прошлых уступок, если они были, нарушения прав других собственников. От этого защищает титульное страхование — оно покрывает риск утраты права собственности, если суд признает сделку недействительной. Если происходит страховой случай, покупатель получает денежную компенсацию.

При оформлении сделки в кредит необходимо оформить ипотечное страхование. Комплексная страховка защищает семью покупателя от крупных финансовых проблем. При повреждении конструктива квартиры, серьезной болезни, травме или смерти заемщика, страховая компания выплачивает остаток долга по ипотеке.

Кратко: главное о переуступке квартиры

При переуступке покупатель получает право требования к застройщику по договору долевого участия. Уступить это право дольщик вправе с момента, когда зарегистрирован ДДУ, до даты, когда поставил свою подпись на акте приема-передачи.

Если ДДУ оплачен не полностью или квартира в ипотеке, нужны согласия застройщика и банка. Договор уступки обязательно регистрируют в Росреестре — только после этого он действует.

Перед сделкой проверяйте застройщика и продавца. Дополнительно обезопасить себя можно с помощью титульного страхования.

Источники

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, статья 11
• Гражданский кодекс РФ, статьи 382–391
• Налоговый кодекс РФ, статьи 217.1, 220, 333.33