Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя по закону

Квартиру можно застраховать от пожара, залива, кражи и других неприятностей, чтобы, если что-то случится, получить выплату на ремонт и новые вещи. В «АльфаСтрахование» оформить полис страхования квартиры можно онлайн со скидкой 20% по промокоду HomeBLOG20.

Но есть случай, когда страховка не выручит: если ущерб возник из-за ремонта, сделанного в обход закона. Допустим, снесли стену без разрешения, а у соседей снизу пошла трещина или квартиру залило — расплачиваться за последствия придется из своего кармана. Поэтому еще до начала работ стоит разобраться, можно ли делать перепланировку в квартире и в каком объеме.

Что такое перепланировка квартиры по Жилищному кодексу

Ответ на вопрос дает статья 25: перепланировка — это изменение границ или площади помещения, образование новых помещений и изменение внутренней планировки. Даже если внешние границы квартиры не трогают, но внутри все перестраивают — это тоже перепланировка. Все такие изменения по окончании работ фиксируют в ЕГРН.

Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехники и электрооборудования. После таких работ обновляют технический паспорт квартиры.

Различить, что считается перепланировкой в квартире, а что переустройством — несложно. Если дело в стенах и конфигурации комнат — это перепланировка; если только в коммуникациях и оборудовании — переустройство. На практике эти виды работ часто идут вместе. К примеру, если вы переносите мойку к другой стене — это переустройство, а если для этого еще и двигаете перегородку — добавляется перепланировка. И то, и другое нужно согласовывать.

Порядок согласования недавно стал проще. С 1 апреля 2024 года (по закону № 608-ФЗ) собственнику не нужно самому относить документы в Росреестр. После ремонта достаточно уведомить жилищную инспекцию. Дальше она сама организуют проверку: пришлет приемочную комиссию, оформит акт, а потом передаст сведения для кадастрового учета.

Считается ли перенос дверного проема перепланировкой

Да, перенос дверного проема — это перепланировка. Когда старый проем закладывают, а новый делают в другом месте, меняется конфигурация комнаты.

Если речь о простой перегородке, для согласования хватит проекта работ. А если нужно перенести проем в несущей стене, потребуется еще и техническое заключение — эксперты должны проверить, в каком состоянии конструкции и не пострадает ли прочность здания.

Какая перепланировка разрешена без согласования в квартире

Строго говоря, никакая: без согласования делают только то, что перепланировкой и переустройством не считается.

Например, ни у кого не спрашивая разрешения можно:

• освежить отделку — покрасить стены, поклеить обои, положить новое напольное покрытие (если не трогаете саму конструкцию пола);
• поменять сантехнику — поставить новую ванну, раковину, унитаз ровно на то же место, не прокладывая новые трубы;
• поставить встроенную мебель — шкаф-купе, антресоли, стеллажи;
• заменить окна и балконные двери, если не меняете размер и форму проема.

Что можно делать при перепланировке квартиры

Если есть разрешение от инспекции, можно сделать в квартире почти все. Главное, чтобы это не вредило дому.

Чаще всего без проблем согласовывают такие работы:

• перенос санузла в пределах квартиры (есть ряд ограничений);
• объединение ванной и туалетной комнат;
• снос, перенос перегородок;
• замена конструкции пола, например, устройство теплого пола.

Более сложные работы тоже можно выполнить, но тут уже нужны расчеты и дополнительные документы. Например, можно сделать проем между комнатой и лоджией, но при условии, что тепловой контур дома не нарушится — это должны подтвердить специалисты.

Можно ли увеличить коридор за счет комнаты

Да, можно. Жилая площадь станет меньше, но это не противоречит нормам. Возможен и обратный вариант — увеличить комнату за счет коридора. Но есть нюансы:

• коридор должен относиться к вашей квартире, а не быть частью общего имущества дома;
• за новой перегородкой не должны оказаться стояки или счетчики — закрывать к ним доступ нельзя.

Можно ли сносить перегородки в квартире

Да, ненесущую перегородку убрать можно, но это все равно считается перепланировкой, ведь когда вы убираете стену, планировка квартиры меняется. Поэтому просто взять и снести нельзя: нужно подготовить проект и получить разрешение жилищной инспекции.

Обычно разрешение дают, если при демонтаже вы не перекрываете вентиляционный канал и не переносите «мокрую зону» (например, кухню или санузел) туда, где над ней окажется жилая комната у соседей снизу.

А вот с определением типа стены все не так просто. Нельзя на глаз, на слух или по толщине понять, несущая это стена или нет. Чтобы разобраться, смотрят поэтажный план из технического паспорта, а для типовых домов — еще и конструктивную схему серии здания. Например, в панельных домах внутренние несущие стены могут быть всего от 12 см толщиной — так что правило «тонкая стена — значит, перегородка» с ними не работает.

Что запрещено при перепланировке квартиры

Есть работы, которые не согласуют ни в инспекции, ни через суд. Речь об изменениях, которые вредят прочности дома или нарушают права соседей.

Вот что нельзя делать:

• Сносить или ослаблять несущие конструкции — стены, перекрытия, колонны. Это напрямую влияет на безопасность всего здания.
• Размещать кухню или санузел над жилыми комнатами квартиры снизу. Такое расположение нарушает санитарные нормы и может создать проблемы для соседей.
• Захватывать общее имущество дома, например, часть коридора, тамбур, лестничную площадку или колясочную. Эти зоны принадлежат всем жильцам, и использовать их как часть квартиры нельзя.
• Трогать вентиляцию: демонтировать каналы, сужать их или закладывать отверстия. Вентиляция — важная система дома, ее нарушение грозит серьезными последствиями.
• Выносить радиаторы центрального отопления на балкон или лоджию. Система отопления рассчитана на определенные параметры, и такие изменения нарушают ее работу.
• Закрывать доступ к инженерным сетям и отключающим устройствам. К ним всегда должен быть свободный доступ — это вопрос безопасности и возможности оперативно устранить аварию.
• Полностью убирать стену между газифицированной кухней и комнатой в однокомнатной квартире. Такое решение нарушает правила безопасности при использовании газа.

Все запреты можно посмотреть в действующих правилах перепланировки квартиры в многоквартирном доме. Для столицы они изложены в постановлении № 508-ПП от 25.10.2011. В других субъектах действуют свои региональные акты.

Можно ли сносить стену в квартире

Все зависит от того, какая это стена. Если она не несущая — снести можно, а вот несущую трогать нельзя: именно она держит перекрытия и передает нагрузку на фундамент. В несущей стене в отдельных случаях разрешают сделать проем, но его обязательно нужно усилить металлической рамой. Причем даже на такой вариант можно рассчитывать не всегда — возможность зависит от дома и конкретного места.

Чтобы согласовать проем в несущей стене, нужно получить техническое заключение. Его готовит либо организация, которая проектировала дом, либо другая специализированная проектная компания. Главное, чтобы у нее был нужный допуск. В заключении пропишут точные параметры: ширину и высоту проема, а также схему усиления. От этих цифр отступать нельзя: если сделать проем шире, чем рассчитано, работы станут самовольными.

Нужно ли узаконивать снос не несущей стены

Снос ненесущей стены нужно обязательно согласовать. Такое изменение считается перепланировкой, даже если площадь и границы комнаты не поменялись. После сноса перегородки реальная планировка квартиры уже не будет совпадать с данными в ЕГРН.

Обычно несоответствие всплывает при продаже квартиры или страховом случае.

Узаконить перепланировку уже после сноса стены можно, но это дороже, дольше и сложнее. Понадобится техническое заключение о том, что выполненные работы безопасны, а еще — решение суда о том, что квартиру можно оставить в измененном виде.

Можно ли делать перепланировку в панельном доме

В панельном доме почти все стены — и внешние, и многие внутренние — несущие: они держат нагрузку. Тем не менее перепланировку или переустройство в панельном доме сделать можно, но список разрешенных работ будет короче. На практике реально согласовать, например:

• объединение санузла;
• перенос сантехники внутри «мокрой зоны»;
• демонтаж встроенных шкафов;
• замену конструкции пола;
• устройство проема в несущей панели — но только с усилением.

Перед согласованием нужно получить техническое заключение от автора серии дома. Для типовых московских домов это проектный институт либо его правопреемник. Если автор проекта неизвестен или организация больше не работает, необходимо обращаться в региональный экспертный центр.

Как законно сделать перепланировку в квартире

Правила перепланировки прописаны в ЖК РФ (статьи 26 и 28) и едины для всей страны. Разница между регионами только в том, какие документы нужно собрать и как их подавать.

С чего начать:

1. Закажите проект перепланировки. Его должна делать организация с допуском СРО. При необходимости вместе с ним вам подготовят техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
2. Соберите документы. Вам понадобятся заявление, выписка из ЕГРН, проект перепланировки, технический паспорт квартиры. Если дом — объект культурного наследия — понадобится заключение органа, который занимается охраной таких объектов в регионе. Если работы затрагивают общее имущество (например, часть коридора или тамбур) — нужен протокол общего собрания собственников.
3. Подайте документы. Это можно сделать в жилищной инспекции либо через портал Госуслуг в вашем регионе.
4. Дождитесь решения. На рассмотрение дается 45 дней, а готовый документ должны выдать в течение 3 рабочих дней после принятия решения.

При отказе причину обязательно укажут в решении. Если исправить недочеты, документы можно подать повторно.

Когда разрешение получено, делайте ремонт строго по проекту и в установленные сроки (они обычно составляют 1–1,5 года). Если отступить от проектной документации, придется либо все переделывать, либо заново проходить согласование.

Перед проведением работ стоит задуматься о страховании гражданской ответственности. С полисом не страшен случайный залив квартиры ниже по вине рабочих и другие подобные ситуации. Если соседям в ходе ремонта вашей квартиры будет причинен ущерб, страховая компания выплатит им компенсацию — лично возмещать ничего не придется.

Сообщите инспекции, что работы закончены, и покажите жилье приемочной комиссии. После осмотра вам оформят акт. Дождитесь, чтобы изменения внесли в ЕГРН. Орган, который выдал акт, сам направит документы в Росреестр.

Что будет, если не узаконить перепланировку

Есть риск столкнуться с трудностями при продаже недвижимости. Банки обычно отказывают в ипотеке на жилье с неузаконенной перепланировкой. Покупатели либо стараются сбить цену, либо вообще отказываются от сделки.

На незаконные работы могут пожаловаться соседи. Если в жилищной инспекции узнают о проведенной без согласования перепланировке, собственника квартиры ждут проблемы. Начнется все со штрафа от 2 000 до 2 500 рублей по ст. 7.21 КоАП РФ. Также владельца квартиры обяжут вернуть все как было в срок, который установит жилищная инспекция. Если не выполнить это требование, дело пойдет в суд.

В крайнем случае суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Деньги от продажи вернут бывшему хозяину, но за вычетом судебных расходов. А уже новый владелец должен будет привести планировку в соответствие с документами. До таких жестких мер доходит нечасто, но прецеденты бывают.

При этом закон дает шанс легализовать уже сделанную перепланировку через суд (часть 4 статьи 29 ЖК РФ). Но для этого нужно соблюсти два условия: изменения не должны ущемлять права соседей и угрожать безопасности людей. Чтобы это доказать, нужно будет заказать проект постфактум. Комиссия согласует его, а затем проверит соответствие работ тому, что указано в бумагах.

Как незаконная перепланировка влияет на страхование квартиры

Страховщик не станет возмещать ущерб, который возник из-за незаконных работ, и на этом основании вполне может отказать в выплате.Например, в правилах страхования «АльфаСтрахование» прописано, что убытки не покрываются, если характеристики или конструкция квартиры изменились из-за работ, сделанных с нарушением закона, в том числе из-за перепланировки, переустройства или переоборудования. Согласно договору страхования владелец застрахованной недвижимости обязан сообщать страховщику обо всех важных изменениях, в том числе о любых работах по переустройству или перепланировке. Если этого не сделать, страховщик вправе не признать событие страховым, потому что оно произошло из-за обстоятельств, о которых компания не знала.

У других страховых компаний формулировки в документах могут звучать иначе, но суть везде примерно одна и та же.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли согласовывать перепланировку квартиры

Да, и сделать это нужно до начала работ. Одобрение нужно получить от жилищной инспекции или другого органа самоуправления, который занимается подобными вопросами в регионе. Без решения любые изменения планировки считаются самовольными.

Нужно ли регистрировать перепланировку в квартире

Да, сведения о новой планировке вносят в ЕГРН. Самостоятельно обращаться в Росреестр не требуется — это сделает орган, выдавший акт.

Можно ли возвести стену в квартире без согласования

Нельзя, потому что новая стена меняет внутреннюю планировку, а это перепланировка по статье 25 ЖК РФ. Дополнительно проверяют нагрузку на перекрытие: тяжелая кладка из полнотелого кирпича проходит не везде, и вместо нее предлагают гипсокартон по каркасу.

Какую перепланировку нельзя узаконить в квартире

Ту, что нарушает нормы безопасности: любые изменения конструкции несущих стен, размещение мокрых зон над жилыми комнатами соседей, закладку вентканалов, вынос части отопительной системы на балкон и другие подобные переделки. Суд отказывает в сохранении таких работ и обязывает вернуть помещение в прежнее состояние.

Заключение

Внутри квартиры можно менять почти все, пока это не касается прочности дома, общего имущества и удобства соседей. Основные требования к перепланировке квартиры заданы ст. 25–26 ЖК РФ.

Перед работами нужно заказать проект от организации с допуском, подать его и другие документы в жилищную инспекцию для согласования, дождаться решения и только потом приступать к ремонту. Согласовать уже выполненную перепланировку сложнее — это нужно делать через суд.

Источники

• ЖК РФ, ст. 25, 26, 28, 29
• Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ
• КоАП РФ, ст. 7.21
• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП
• Правила страхования имущественных рисков АО «АльфаСтрахование», утв. приказом от 27.07.2023 № 124