Оценка квартиры при ипотеке: зачем нужна и как сделать

Отчет об оценке — один из обязательных документов для оформления ипотеки. Оценщик определяет, сколько объект реально стоит на рынке и за сколько его можно быстро продать, если заёмщик перестанет платить.

Кстати, обязательный ипотечный полис, который банк тоже попросит оформить, страхует только конструктив: стены, перекрытия, несущие конструкции. Чтобы защитить ремонт, мебель, технику и ответственность перед соседями, стоит отдельно застраховать квартиру. Полис можно оформить онлайн со скидкой 20% по промокоду HomeBLOG20.

Что такое оценка недвижимости для ипотеки

Оценка — это процедура, в ходе которой независимый специалист определяет рыночную стоимость квартиры и оформляет её в виде официального отчёта. Банк использует эту цифру, чтобы понять, сколько он готов выдать в кредит под залог конкретного объекта.

Работу оценщиков регулирует 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а требования к самому отчёту — федеральные стандарты оценки ФСО I–VI, утверждённые приказом Минэкономразвития № 200 от 14.04.2022. Отчёт, составленный с нарушением этих стандартов, банк не примет.

В законе об ипотеке нет прямого требования о профессиональном оценивании объекта в таком виде как, например, зафиксирована обязанность застраховать объект залога. Оформить полис ипотечного страхования можно всего за несколько минут онлайн. Такая страховка нужна каждому заемщику. Нужна ли оценка квартиры при ипотеке — решает банк. В большинстве случаев будущего ипотечника просят предоставить отчет.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке

Процедура полезна обеим сторонам сделки.

Что оценка даёт банку:

• понимание рыночной и залоговой стоимости квартиры, от которой считается максимальная сумма кредита и коэффициент LTV (отношение кредита к стоимости залога);
• подтверждение ликвидности — что квартиру реально продать, если заёмщик перестанет платить;
• основание для расчёта резервов по кредиту в соответствии с Положением Банка России № 590-П.

Что оценка даёт заёмщику:

• понимание реальной рыночной цены — если она ниже запрашиваемой, это аргумент для торга с продавцом;
• ясность, какую часть цены банк профинансирует, а сколько придётся доплатить из своих.

Если оценка ниже цены продавца, банк выдаст кредит исходя из неё — разницу заёмщик закрывает сам.

Рыночная и ликвидационная стоимость: в чём разница

Это два разных показателя, и в отчёте об оценке они могут стоять рядом.

Рыночная стоимость — это цена, по которой квартиру можно продать на открытом рынке при обычных условиях: продавец не торопится, на покупателя не давят, у обоих есть полная информация об объекте. Срок продажи — типичный для рынка, в Москве это в среднем 2–4 месяца. Определение закреплено в ст. 3 135-ФЗ.

Ликвидационная стоимость — цена при срочной продаже, когда продавец вынужден закрыть сделку скорее. На практике это сценарий, при котором заёмщик перестал платить, банк обратил взыскание на залог и продаёт квартиру с торгов. Покупатель в такой ситуации платит меньше, потому что продавец не может ждать, и эта разница в цене как раз и составляет ликвидационный дисконт.

Для жилой недвижимости разница между рыночной и ликвидационной стоимостью обычно укладывается в 15–30%. Типовая квартира в крупном городе теряет в цене не так сильно, потому что покупатель на неё найдётся быстро. А вот нестандартное жильё в небольшом городе при срочной продаже может уйти и за две трети рыночной цены.

Заёмщику, как правило, ликвидационная стоимость в отчёте не нужна — её банк держит для себя, чтобы оценивать риски на случай взыскания. Сумма кредита и страхования квартиры считаются от рыночной, и именно эту цифру стоит сравнивать с ценой продавца.

Что влияет на оценочную стоимость квартиры

Оценщик не берёт цифру с потолка: он сравнивает квартиру с похожими объектами, которые недавно продавались в том же районе, и корректирует цену по конкретным характеристикам.

На оценку влияют и менее очевидные вещи: соседство (рядом промзона, магистраль или, наоборот, парк), история дома, планы по реновации района. Всё это оценщик учитывает через сравнение с аналогами и поправочные коэффициенты, описанные в федеральных стандартах оценки.

Какие документы нужны для оценки квартиры

Базовый пакет одинаков для любой квартиры: паспорт заёмщика и правоустанавливающие документы на объект, которые передаёт продавец или застройщик. Остальной состав зависит от того, новостройка это или вторичка.

Для новостройки

Для квартиры в строящемся доме оценка делается не до выдачи ипотеки, а после сдачи объекта. На этапе одобрения кредита оценивать ещё нечего: квартиры физически не существует, и банк берёт в залог не сам объект, а право требования по ДДУ. Когда дом сдан и подписан акт приёма-передачи, заёмщик обязан в срок, прописанный в договоре ипотеки (обычно 3–6 месяцев), оформить квартиру в собственность, заказать оценку и передать в банк отчёт вместе с закладной. С этого момента в залоге у банка уже не право требования, а сама квартира.

Для вторичного жилья

Со вторичкой логика обратная: квартира уже существует, и оценку делают до выдачи ипотеки, обычно после того, как банк предварительно одобрил кредит и заёмщик нашёл конкретный объект.

Если в квартире была перепланировка, понадобится документ о её согласовании с жилищной инспекцией.

Кто делает оценку недвижимости для ипотеки

Оценку для ипотеки делает не риелтор и не агентство недвижимости, а профессиональный оценщик, требования к которому прописаны в законе 135-ФЗ. Основные:

• высшее образование по профилю;
• квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости»;
• членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРО);
• застрахованная ответственность на сумму не менее 300 000 рублей (ст. 24.7 135-ФЗ).

Специалист работает как ИП или в штате оценочной компании. Список аккредитованных оценщиков обычно публикуется на сайте банка в разделе про ипотеку или передаётся менеджером при одобрении кредита. Заёмщик выбирает компанию из этого перечня самостоятельно, ориентируясь на цену, сроки и удобство расположения.

Сколько стоит оценка квартиры и кто платит

В среднем стоимость оценки начинается от 4 000 рублей. Итоговая сумма зависит от нескольких факторов:

• регион — в Москве и Санкт-Петербурге цены выше, чем в большинстве других городов;
• тип объекта — элитное жильё с нестандартной планировкой оценивать сложнее и дороже;
• площадь объекта — чем больше метраж, тем выше сумма в счете от оценщика;
• удалённость объекта — за выезд в отдалённые районы обычно есть надбавка;
• срочность — оценка за 1 день обычно прибавляет к цене услуги около 30%.

Закон не закрепляет, кто должен оплачивать оценку недвижимости. На практике это чаще делает заёмщик: отчёт нужен ему для получения кредита, и банк требует, чтобы услуга была оплачена с его счёта. Договориться разделить расходы с продавцом формально можно, но это редкая практика.

Сроки подготовки и действия отчёта

Обычно оценщики успевают подготовить документ за 1–3 рабочих дня после осмотра квартиры.

Сам отчёт действует 6 месяцев с даты составления. Это правило закреплено в статье 12 закона 135-ФЗ и одинаково для всех банков: после истечения срока документ становится недействительным, и оценку придётся заказывать заново. Это означает, что заказывать оценку сильно заранее не стоит. Удобнее всего синхронизировать её с финальным этапом одобрения ипотеки и выходом на сделку, чтобы к моменту подписания договора отчёт был свежим.

Как проходит оценка: пошаговый порядок

От выбора оценщика до получения готового отчёта обычно проходит около недели. Как все происходит:

1. Заёмщик выбирает оценочную компанию из списка аккредитованных при банке — он публикуется на сайте банка или его передаёт менеджер после одобрения ипотеки.
2. Заключается договор на оценку, услуга оплачивается заёмщиком.
3. Заёмщик передаёт оценщику пакет документов на квартиру.
4. Оценщик согласует дату выезда и приезжает на осмотр: фотографирует квартиру и подъезд, делает замеры, сверяет планировку с техническим планом, фиксирует состояние коммуникаций и отделки.
5. После осмотра оценщик анализирует рынок: подбирает квартиры-аналоги, которые недавно продавались в том же районе, и рассчитывает стоимость по методике федеральных стандартов оценки.
6. Готовый отчёт оценщик передаёт заёмщику и в банк, обычно в электронном виде с цифровой подписью. При необходимости можно получить бумажный экземпляр.

Когда банк принял отчёт, его данные идут в работу: рассчитывается окончательная сумма кредита, оформляется закладная и страховой полис на квартиру.

Частые вопросы

Кто выбирает оценочную компанию — банк или заёмщик?

Заёмщик, но только из списка компаний, аккредитованных в банке. Принести отчёт от стороннего оценщика теоретически можно, но банк, возможно, попросит переделать у партнёра.

Что делать, если оценочная стоимость ниже цены продавца?

Доплатить разницу из своих средств, попросить продавца снизить цену с отчётом или заказать оценку у другой аккредитованной компании.

Обязательна ли оценка при рефинансировании?

Если рефинансируете в новом банке — да, обязательна, он берёт квартиру в залог и должен зафиксировать её актуальную стоимость. Если в своём же банке — обычно достаточно подписать допсоглашение без новой оценки.