Налог на сдачу квартиры в аренду: как платить и что будет за неуплату

Если не оформляете сдачу жилья официально — вы серьезно рискуете. Налоговая все активнее вычисляет арендодателей через банковские переводы, жалобы соседей и данные от УК. А счет за молчание выходит ощутимый: доплатить весь налог за три года, штраф 20–40% и пени сверху. Расскажем, как сдать квартиру официально, платить налоги и спать спокойно.

Еще спокойнее можно почувствовать себя, если оформить страхование квартиры. Полис поможет быстро отремонтировать жилье после происшествия, устроенного неаккуратными арендаторами. Покупка страховки доступна онлайн со скидкой 20% по промокоду HomeBLOG20.

Почему нужно платить налог со сдачи жилья

Любой доход от аренды недвижимости облагается налогом. Неважно, сдаете вы ее на год, полгода или посуточно, получаете деньги на карту или наличными. Обязанность платить закреплена в Налоговом кодексе.

У многих собственников логика простая: пока налоговая не узнала, платить не за что. На практике инспекция получает информацию из самых разных источников, от Росреестра и банков до самих арендаторов и может оштрафовать неплательщика на крупную сумму.

Еще несколько причин платить налоги:

• С официальным договором проще выселить недобросовестного жильца и взыскать с него ущерб.
• Доход от аренды можно подтвердить при оформлении визы или кредита.
• Разница между заработком на легальной и «серой» сдаче не такая большая, как принято думать. Например, самозанятые платят всего 4% от дохода.

Сколько нужно платить, если сдаете жилье

Размер налога на сдачу квартиру в аренду зависит от того, в каком статусе вы сдаете недвижимость. У каждого режима свои ставки, лимиты и порядок отчетности.

Физическое лицо

Если вы ничего специально не оформляли, то по умолчанию платите налог на доходы физлиц. С 2025 года для НДФЛ работает прогрессивная шкала, и в 2026 году пороги остались прежними. С дохода до 2,4 миллиона рублей в год ставка 13%, с части от 2,4 до 5 миллионов — 15%, от 5 до 20 миллионов — 18%, от 20 до 50 — 20%, свыше 50 миллионов — 22%. Повышенная ставка применяется только к сверхлимитной сумме, а не ко всему доходу.

До порога в 2,4 миллиона рублей доход от аренды доходит редко: если квартира одна, она должна сдаваться дороже 200 000 рублей. При этом в годовой доход складываются и зарплата, и проценты по вкладам, и другие поступления, поэтому даже при сдаче недорогой квартиры итоговая сумма может попасть в следующую ступень шкалы.

Самозанятые

Налог на профессиональный доход (НПД) регулируется федеральным законом № 422-ФЗ. Ставки самые низкие из всех режимов: 4% при сдаче жилья физлицу и 6%, если арендатор — компания или ИП.

Есть ограничения. Годовой доход не должен превышать 2,4 миллиона рублей, иначе статус самозанятого автоматически снимается, а оставшиеся доходы пересчитываются по обычной ставке НДФЛ. Плательщик НПД может сдавать только жилую недвижимость. Апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения под этот режим не подходят.

Индивидуальный предприниматель

Этот вариант подходит тем, у кого несколько объектов или сдача жилья — основной заработок. У ИП есть выбор между упрощенной системой, патентом и общей системой.

На УСН с объектом «Доходы» ставка 6%. В некоторых регионах она снижена до 1–5% для отдельных видов деятельности, это нужно уточнять по конкретному субъекту. Объект «Доходы минус расходы» со ставкой 15% для аренды квартиры обычно невыгоден: расходов, которые можно учесть, мало.

Патент тоже стоит 6%, но рассчитывается не от реального дохода, а от потенциально возможного. Размер вероятного заработка устанавливает регион, цифра зависит от площади квартиры и ее расположения. Патент покупается на срок от месяца до года, и в простой объекта его можно просто не продлевать.

ОСНО для аренды жилой квартиры используют редко. Ставки те же, что у физлица по прогрессивной шкале, плюс сложный учет и отчетность. Смысл появляется только в специфических случаях, например, если заселяете только сотрудников крупной организации.

Помимо налогов ИП обязан платить фиксированные страховые взносы за себя. В 2026 году это около 60 тысяч рублей в год плюс 1% с дохода свыше 300 тысяч. На УСН «Доходы» и патенте взносы уменьшают сам налог, иногда вплоть до нуля.

Сравнение режимов налогообложения: что выгоднее

Для одной квартиры с обычной арендой почти всегда выгоднее самозанятость: минимальная ставка, никакой отчетности, никаких взносов. ИП имеет смысл рассматривать, если объектов несколько, доход превышает лимит НПД или среди арендаторов есть юрлица.

Цифры в столбце «Страховые взносы» приведены на 2026 год. На УСН «Доходы» и патенте взносы уменьшают сумму налога, иногда полностью ее обнуляют.

Как правильно составить договор найма (аренды)

Договор — главный документ, который защищает обе стороны. Без него нельзя ни доказать факт сдачи, ни взыскать ущерб, ни обосновать налоговый режим перед инспекцией. Если квартиру снимает физлицо, заключается договор найма жилого помещения.

Срок имеет значение. Договор до 11 месяцев называется краткосрочным и не требует регистрации в Росреестре. Долгосрочный, от года до 5 лет, регистрировать обязательно. Большинство собственников по умолчанию заключают договор на 11 месяцев и при необходимости продлевают.

В договоре нужно обязательно указать:

• паспортные данные собственника и нанимателя;
• адрес, площадь и кадастровый номер квартиры, реквизиты документа о праве собственности;
• размер платы, срок и порядок ее внесения;
• срок действия договора;
• размер обеспечительного депозита, основания для его удержания и порядок возврата;
• кто оплачивает коммунальные услуги и какие именно;
• опись имущества и его состояние на момент передачи (оформляется отдельным актом);
• условия и порядок досрочного расторжения;
• список лиц, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем.

К договору обычно прикладывают акт приема-передачи. В нем фиксируется состояние квартиры, показания счетчиков на дату заезда, перечень мебели и техники. Это страховка от споров при выезде нанимателя.

Как платить налог за сдачу квартиры: пошаговая инструкция

Способ уплаты зависит от выбранного режима. Проще всего самозанятым, сложнее всего физлицам с НДФЛ.

Самозанятый платит налог раз в месяц прямо из приложения «Мой налог». Получили деньги от арендатора — сделали чек, в приложении точно подсчитается сумма налога. До 12-го числа следующего месяца придет уведомление, заплатить нужно до 28.

Физлицо без статуса самозанятого или ИП платит НДФЛ по итогам года. Порядок такой:

1. Войдите в Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или в приложении «Налоги ФЛ». Авторизация — через учетную запись Госуслуг.
2. В настройках профиля выпустите неквалифицированную электронную подпись. Она хранится в защищенной системе ФНС, генерация занимает от получаса до суток.
3. Откройте раздел «Доходы и вычеты», выберите «Декларации» и нажмите «Подать декларацию» по форме 3-НДФЛ за нужный год.
4. Заполните данные о доходе. Источник — арендатор: для физлица указываются ФИО и ИНН, для компании — наименование и ИНН. Сумма — вся арендная плата, полученная за год. Код дохода — 1400, «доходы от сдачи в аренду имущества».
5. Прикрепите скан или хорошо читаемое фото договора найма, подпишите декларацию электронной подписью и отправьте.
6. Подайте декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным.
7. Заплатите налог до 15 июля. Сумма автоматически появится в Личном кабинете, оплачивается через Единый налоговый счет или по реквизитам.

Предприниматель на УСН вносит налог в течение года порциями: три аванса по итогам первого квартала, полугодия и девяти месяцев — крайние даты 28 апреля, 28 июля и 28 октября. Остаток за год доплачивается до 28 апреля следующего года, а декларация сдаётся один раз — не позднее 25 апреля. С патентом схема ещё короче: если он взят на срок до шести месяцев, вся стоимость перечисляется единым платежом, на срок от полугода до года — двумя траншами, и никакой отчётности подавать не нужно. Все платежи у ИП идут через Единый налоговый счет.

Как законно снизить налоговую нагрузку

Полностью уйти от налога нельзя, а вот уменьшить его законными способами — реально.

Самозанятость — самый доступный путь для собственника одной квартиры. Регистрация в приложении «Мой налог» переводит вас с НДФЛ 13% на ставку 4%, а пока не израсходован стартовый бонус 10 000 рублей, с каждой выплаты от физлица удерживается всего 3%.

Предпринимателям на УСН «Доходы» и патенте сумма налога уменьшается на величину уже перечисленных страховых взносов за себя — в 2026 году это 57 390 рублей плюс 1% с заработка выше 300 000. Нередко взносы покрывают весь налог, и в бюджет идут только они.

Какие есть штрафы за неуплату налога за сдачу квартиры

Когда инспекция фиксирует факт сдачи без уплаты, к самому налогу добавляются санкции и пени, и итоговая сумма нередко в несколько раз превышает экономию от молчания. Глубина проверки ограничена тремя годами — за этот период и пересчитают всё, что вы не задекларировали.

С чем именно придётся столкнуться:

• Пересчёт налога за трёхлетний период. Сдавали квартиру за 60 000 в месяц — только по НДФЛ получится порядка 280 000.
• 20% сверху по ст. 122 НК — базовый штраф, когда умысла инспектор не усмотрел.
• 40% по той же норме — когда умысел доказан: договоры из года в год, ежемесячные поступления одинаковыми суммами, ни одной поданной декларации.
• 5% за каждый месяц задержки декларации по ст. 119 НК — считается от суммы налога к уплате.
• Пеня по ст. 75 НК — 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждые сутки задержки.
• 500–2 000 рублей по ст. 14.1 КоАП, если деятельность подпадает под предпринимательскую, а статуса ИП нет.

В отдельных случаях подключается и уголовная статья — 198 УК. Порог — недоимка свыше 2,7 миллиона за три года подряд. Санкции: денежное взыскание до 300 000 рублей, принудительные работы или до года колонии.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если договора нет?

Да. Отсутствие договора не освобождает от уплаты, а при проверке только ухудшает позицию арендодателя.

Как налоговая узнает о сдаче квартиры?

Из данных Росреестра о собственниках, по регулярным одинаковым поступлениям на карту, от соседей, если они пожалуются на шумных арендаторов, из объявлений на интернет-площадках.

Что если арендатор — юрлицо, а я самозанятый?

В этом случае налог самозанятого на сдачу квартиры в аренду 6%. Компания не выступает налоговым агентом и НДФЛ не удерживает.