Может ли собственник подарить долю в квартире и что для этого нужно

Дарение — простой способ безвозмездно передать право собственности на часть недвижимости близкому. Объясним, как переписать долю в квартире на другого человека.

Кому можно передать в дар долю в квартире

Закон не ограничивает круг получателей, кроме отдельных случаев, связанных со служебным статусом одариваемого.

Не допускается дарение в пользу лиц, которым закон запрещает принимать дорогие подарки. Например, госслужащих, сотрудников контролирующих органов или работников медицинских и образовательных учреждений от граждан, находящихся с ними в служебной зависимости, иначе это будет считаться взяткой. То есть пациент не может подарить недвижимость своему врачу, подследственный — следователю и так далее.

Согласие других дольщиков, чтобы подарить свою долю постороннему человеку, не требуется. Исключение — ситуации, когда жилье находится в совместной собственности супругов: тогда нужно нотариальное согласие мужа или жены, если доля приобретена в браке.

Дарение возможно вне зависимости от наличия зарегистрированных жильцов: прописка не ограничивает право на распоряжение долей.

Какие бумаги подготовить для сделки

Чтобы оформить дарение доли в квартире, понадобятся

• Паспорта обеих сторон (того, кто дарит, и того, кто получает). Если в сделке участвуют представители — нужны нотариально удостоверенные доверенности.
• Документы о праве собственности дарителя. Обычно это выписка из ЕГРН и документы-основания (ДКП, дарения, наследования).
• Нотариальное согласие супруга дарителя, если доля относится к совместно нажитому имуществу. Не нужно, если недвижимость получена по наследству, дарению или в ходе приватизации.
• Разрешение органов опеки, если объект дарит или получает несовершеннолетний. Органы опеки оценивают, не ухудшатся ли жилищные условия и имущественное положение ребенка.

В отдельных случаях нотариус вправе запросить дополнительные документы, например, сведения об отсутствии обременений или решения суда, если право собственности было установлено судебным порядком.

Этот набор позволяет нотариусу проверить законность сделки и корректно оформить договор дарения доли.

Вместе с долей можно подарить полис страхования квартиры от потопа, пожара и других происшествий. Страховка — полезный подарок, который поможет новому собственнику получить возмещение расходов на ремонт и покупку новых вещей, если с квартирой что-то случится.

Что должно быть в договоре

Договор дарения доли — это нотариально удостоверенный документ, в котором должна быть четко зафиксирована воля сторон и все юридически значимые условия сделки. Требования к содержанию достаточно строгие, поскольку речь идет о распоряжении недвижимостью.

В договор обязательно включают:

1. Полные сведения о сторонах. Указывают данные с первого разворота паспорта и страницы с регистрацией дарителя и одаряемого. Если действует представитель — нужны сведения о нем и реквизиты доверенности.
2. Точное описание объекта дарения. Указывается, что передается именно доля в праве собственности на квартиру, ее размер (например, 1/7 или 20 м²). Кроме того, приводятся характеристики квартиры из выписки ЕГРН.
3. Право собственности дарителя на долю. В документе указывается основание возникновения права: ДКП, наследство, приватизация и т. д. Это подтверждает, что даритель действительно имеет право распоряжаться долей.
4. Безвозмездность сделки. Дарение допускает только безвозмездную передачу. В договоре прямо фиксируют, что одаряемый не обязан предоставлять встречное имущество или услуги.
5. Согласие одаряемого на принятие доли. По закону одаряемый должен выразить согласие получить имущество. Это можно сделать в самом договоре или отдельным документом, но нотариальная практика предполагает включение согласия в текст дарственной.
6. Указание обременений (при их наличии). Если квартира находится в ипотеке, под арестом, действует запрет на регистрационные действия, это нужно отразить в договоре.

Искать в сети образец документа и заполнять его самостоятельно не нужно — все сделает нотариус.

Сколько нужно заплатить при дарении доли

При дарении доли в квартире могут возникать два вида обязательных платежей: НДФЛ и госпошлина за нотариальные и регистрационные действия.

Налог на доходы физлиц (НДФЛ)

Налог платит одаряемый, если он получает долю от человека, который не относится к категории близких родственников. В этом случае стоимость подаренной доли признается доходом, и получатель дара обязан уплатить НДФЛ 13% (или 15% — если применим повышенный тариф для доходов свыше установленного порога).

От налога освобождаются сделки между близкими родственниками.

Госпошлины

Оформление дарения доли обязательно проходит через нотариуса. Стоимость складывается из двух частей:

• Нотариальный тариф — процент от кадастровой стоимости доли или установленная законом фиксированная ставка (в зависимости от категории сторон и размера доли).
• Услуги правового и технического характера (УПТХ) — их цену устанавливает нотариальная палата региона. Сюда входит подготовка проекта договора, проверка документов, подача на регистрацию.

Помимо нотариального тарифа, оплачивается государственная пошлина за внесение записи о переходе права собственности в ЕГРН. В 2026 году она составляет 4 000 рублей для физлиц при стоимости недвижимости до 20 млн.

Дополнительные расходы

Возможно, придется заплатить за восстановление правоустанавливающих документов при утере, оформление согласия мужа/жены у нотариуса, доверенности на представителя, если сторона не может участвовать в сделке лично.

Как оформить дарственную на долю в квартире

Дарение доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому оформить договор можно только у нотариуса — он проверит документы, подготовит текст дарственной и разъясняет сторонам последствия сделки.

После подписания договора сведения о переходе права должны быть внесены в ЕГРН. Регистрация осуществляется в Росреестре. Как правило, нотариус сам направляет документы на регистрацию в электронном виде, и сторонам не нужно подавать их отдельно.

Что еще нужно знать о дарении долей

Есть несколько юридических нюансов:

• Когда квартира находится в доме, который еще не построен, подарить долю в ней нельзя. Дарение возможно только после регистрации долей в ЕГРН.
• Если квартира в ипотеке, дарить долю допустимо только с согласия кредитора. Без разрешения банка нотариус не сможет оформить сделку.
• Дарение доли в квартире с другими собственниками допускается без получения согласия остальных владельцев. Преимущественного права у них нет, так как оно действует только при продаже доли, но не при дарении.

И самый важный момент — передавать можно только ту часть квартиры, которая официально оформлена за дарителем. Нельзя подарить «комнату» или «часть комнаты», если такие границы не выделены как отдельный объект недвижимости.

Можно ли отказаться от дарения

Одаряемый вправе не принимать долю, пока право собственности не зарегистрировано на его имя. Для этого достаточно не подписывать договор. Если же договор уже передан на регистрацию, потребуется оформить письменный отказ и подать его в Росреестр, чтобы сделку не зарегистрировали. После регистрации отказаться от доли можно только через суд.

Даритель тоже может отказаться от дарения, но только если доля еще не передана, а обязанность подарить была лишь обещана. Отказ допустим, когда обстоятельства дарителя существенно изменились и исполнение обещания ухудшило бы его положение. Например, если договором было предусмотрено право пожизненного проживания дарителя, но одаряемый нарушил условие и попытался его выселить.

Таким образом, до регистрации перехода права стороны могут отказаться от сделки в упрощенном порядке, а после регистрации любые споры решаются только в суде.

Отмена дарственной и признание ее недействительной

Дарственную нельзя отозвать по желанию стороны, но закон предусматривает несколько исключительных ситуаций, когда дарение доли может быть отменено, а право собственности — возвращено дарителю.

Отменить дарение можно, если:

• Получатель дара угрожал жизни или здоровью дарителя, его родных, либо умышленно причинил им тяжкий вред.
• Человек, получивший подарок, умер раньше дарителя, и условие о возврате доли после смерти одаряемого было заранее указано в договоре.
• Одаряемый обращается с имуществом настолько небрежно, что создает реальную угрозу уничтожения квартиры.

Помимо отмены, дарственную можно признать недействительной. Это происходит проще, чем при возмездных сделках, поскольку дарение нередко используют, чтобы замаскировать куплю-продажу доли и обойти необходимость уведомлять других собственников. Если суд посчитает сделку притворной, договор признают недействительным.

Частые вопросы

Можно ли подарить долю в квартире не члену семьи?

Да. Собственник вправе безвозмездно передать свою долю любому человеку — не только близким родственникам.

Обязательно ли участие нотариуса?

Да, с 2025 года. Ранее в отдельных ситуациях договор можно было не подписывать у нотариуса.

Есть ли ограничения по площади доли?

Если доля выделена в натуре, она не может быть меньше 6 м². Однако дарение так называемых микродолей возможно в случаях, когда право на долю возникло до 1 сентября 2022 года или появилось после этой даты после получения наследства, приватизации или при распределении долей в семье, использовавшей маткапитал.