Как сдать квартиру правильно: пошаговая инструкция

Многие вещи сложно делать в первый раз. Сдавать жилье, например. Непонятно, делать ли ремонт, какую цену поставить, заключать ли договор. Рассказываем, как сдать квартиру в аренду правильно и выгодно: не продешевить и верно оформить документы.

Пока будете разбираться с арендаторами и документами, стоит сразу защитить квартиру. Если у жильцов что-то случится: прорвет трубу, загорится проводка, зальют соседи — страховка покроет расходы. Оформить полис в «АльфаСтрахование» можно онлайн за несколько минут, а по промокоду HomeBLOG20 — получить скидку 20%.

Коротко: как правильно сдавать жилье

1. Перед сдачей квартиры изучить рынок и поставить реальную цену, подготовить квартиру к показам, заранее определиться с ключевыми условиями аренды.
2. Подготовить выписку из ЕГРН не старше месяца, правоустанавливающий документ. Если собственников несколько — письменное согласие от каждого, кто не будет подписывать договор лично.
3. Защититься от рисков: тщательно отбирать арендатора, взять страховой депозит, составить опись имущества и акт приема-передачи, застраховать квартиру.
4. Оформить сдачу официально: составить письменный договор найма и платить налоги.

С чего начать перед сдачей квартиры

Для начала нужно понять, за сколько будете сдавать квартиру. Изучите рынок аренды, посмотрите актуальные предложения на площадках с объявлениями. Отталкивайтесь от цены, которую установили другие арендодатели на аналогичные квартиры. Аналогичные — это объекты того же возраста, метража, с похожим качеством отделки и набором мебели и техники.

У вас есть шанс сдать жилье на 10–15% дороже, если:

• совсем недавно завершили ремонт и купили новую мебель и технику;
• окна выходят на парк, пруд или другие приятные глазу объекты;
• квартира отличается от аналогичных более удачной планировкой или другими особенностями.

Чтобы точно не продешевить, установите цену на 5–7% выше среднерыночной на первую неделю поиска. Если просмотров мало или все отказываются — снизьте до среднего уровня. Это позволит не упустить выгоду, но и не затянуть поиск арендатора. Если квартира долго не сдается по вашей цене — это сигнал рынка. Лучше уменьшить стоимость сейчас, чем терять деньги на простое.

Как подготовить квартиру к сдаче

Потенциальные арендаторы часто принимают решение в первые минуты осмотра. Что точно стоит сделать:

1. Убедитесь, что в квартире есть самое необходимое. Людей, которые переезжают со своей мебелью и техникой, на рынке аренды мало. Поэтому лучше ориентироваться на тех, кто хочет снять квартиру, готовую для жизни. Минимум для однокомнатной или студии: кухонный гарнитур, стол со стульями, холодильник, плита, стиральная машина, спальное место и шкаф.
2. Уберите личные вещи. К ним относится все, что не пригодится будущим жильцам, и то, что вы не хотите отдавать им в пользование. Например, старые книги и бабушкин сервиз, который дорог как память. Лучше всего вывезти такие предметы. Еще можно собрать все эти вещи в одной комнате и закрыть ее на замок. Но тогда придется сдавать, например, трешку как двушку или двушку как однушку.
3. Проведите генеральную уборку и хорошо проветрите комнаты. Вычищенные окна, свежий воздух и отсутствие пыли сразу добавляют жилью 100 очков к ухоженности.
4. Приведите в порядок сантехнику, электрику и отделку. Не обязательно делать ремонт: скорее всего, затраты не окупятся. Но точно нужно починить подтекающий кран, заменить перегоревшие лампочки, закрепить болтающуюся дверную ручку.

Если совсем нет времени или желания заниматься подготовкой, эту задачу можно поручить профессионалу — хоумстейджеру. Специалист оценит состояние объекта, определит его целевую аудиторию и поможет правильно подготовить жилье к сдаче.

Какие документы нужны, чтобы сдать квартиру

Для правильной и безопасной сдачи квартиры понадобится собрать небольшой пакет документов:

• Выписка из ЕГРН, полученная не более месяца назад. Это ваш главный документ, подтверждающий право собственности. Если есть свидетельство о регистрации права (выдавалось до июля 2016 года) — отлично, но современные арендаторы обычно просят именно свежую выписку. И правильно делают — так они могут быть уверены, что имеют дело с настоящим собственником.
• Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, дарственная или свидетельство о праве на наследство. Его спрашивают не всегда, но лучше держать под рукой — дотошные арендаторы оценят такую подготовку.

Если квартиру сдаете не вы лично, а ваш представитель — понадобится нотариально заверенная доверенность. В ней должно быть четко прописано право на заключение договора от вашего имени.

Отдельная история — если у квартиры несколько собственников. В этом случае нужно получить согласие от всех, кто не будет лично подписывать договор.

Многие арендаторы просят справку об отсутствии долгов по коммуналке. Ее можно получить в МФЦ, но обычно достаточно показать последние оплаченные квитанции. Главное — подтвердить, что квартира не отягощена долгами за ЖКУ.

И наконец, самый важный момент — страхование квартиры. К сожалению, даже самые порядочные арендаторы не застрахованы от случайностей. Затопление соседей из-за поломки сантехники, пожар от короткого замыкания, порча имущества при взломе — происшествия, которые могут случиться в любой момент. Страховка покроет ущерб в случае непредвиденных ситуаций.

Как проверить арендатора перед заселением

Еще на этапе звонка или общения в мессенджере уточняйте у обратившихся:

• состав проживающих;
• наличие домашних животных;
• предполагаемый срок аренды;
• регион регистрации;
• род занятий;
• причину переезда.

Приглашайте на просмотр только тех, кто соответствует вашим ожиданиям.

Обратите внимание на внешний вид и лексикон — эти факторы помогут сделать вывод об образе жизни и воспитании. Обязательно проверьте паспортные данные будущего жильца.

Если потенциальный квартирант понравился, не спешите заключать договор — эту процедуру лучше отложить на следующий день. Так вы успеете проверить соцсети человека и «пробить» по базе ФССП: возможно, он злостный неплательщик по кредитам или должник по алиментам. Заселять человека с долгами рискованно: есть вероятность, что у него снова возникнут проблемы и он не сможет вовремя заплатить за аренду.

И последнее: доверяйте своей интуиции. Если что-то кажется подозрительным, лучше сейчас потратить время на поиски другого арендатора, чем потом решать проблемы с жильцом.

Как правильно оформить договор найма

Для многих владельцев квартир термины «договор аренды» и «договор найма» тождественны. С юридической точки зрения они отличаются. Аренда — это съем недвижимости юридическим лицом, наем — физическим. Например, если компания снимает жилье для своих сотрудников от имени организации, то заключается договор аренды. А если человек снимает квартиру для себя — договор найма.

Договор поможет защитить ваши интересы. Для его составления необязательно быть юристом или обращаться к специалисту за консультацией. Вы можете составить его самостоятельно. Строгой установленной формы нет. Найдите в интернете шаблон договора найма жилого помещения и адаптируйте его под себя.

Что обязательно указать в документе:

• Характеристики квартиры: адрес, метраж, количество комнат, меблировка, отделка.
• Данные сторон: паспортные данные и контакты нанимателя, сведения о тех, кто может проживать помимо него.
• Размер оплаты и порядок расчетов: сумму, день месяца и способ передачи (наличными или переводом на карту) арендной платы.
• Размер страхового депозита: оптимально — сумма месячной аренды.
• Порядок оплаты коммунальных услуг.
• Условия расторжения договора.

Проверьте, чтобы договор содержал все важные для вас пункты. Например, о том, что в квартире нельзя курить и содержать животных. Или о том, что собираетесь раз в месяц проверять недвижимость, предварительно уведомив жильцов.

Нужны ли залог, опись имущества и акт приема-передачи

Все три — нужны. Причем не просто желательны, а важны для реальной защиты ваших интересов:

• Страховой депозит — сумма, которую арендатор передает при заселении. Стандартный размер — одна месячная арендная плата. Если жилец съезжает, не причинив ущерба и закрыв все платежи по коммуналке, депозит возвращается полностью. Если что-то сломал, испортил или задолжал — вы вправе удержать соответствующую сумму. Важно четко прописать в договоре, в каких случаях и на каких основаниях депозит может не быть возвращен, иначе при споре доказать правомерность удержания будет трудно.
• Опись имущества — список всего, что передается жильцу вместе с квартирой: мебель, техника, посуда, предметы интерьера. Для каждого предмета фиксируется состояние. Кажется, что это лишняя бумажная работа, пока что-то не пропадет или не сломается. Именно опись становится главным доказательством при споре: без нее в суде сложно даже подтвердить, что предмет в квартире вообще был.
• Акт приема-передачи подписывается в день передачи ключей. При въезде он фиксирует состояние квартиры, а также показания счетчиков. При выезде — то же самое. Разница между двумя актами и станет основой для расчета ущерба, если он есть. Без этих документов доказать, что квартира была испорчена именно вашим арендатором, а не до него, практически невозможно.

Потратьте час при заселении: сфотографируйте квартиру, зафиксируйте состояние каждой комнаты, подпишите документы вместе с жильцом. Это небольшое усилие может сэкономить десятки тысяч рублей, если арендатор окажется не таким аккуратным, как себя презентовал.

Как законно сдавать квартиру в аренду и платить налоги

Налоги нужно платить с любого дохода, в том числе с полученного со сдачи квартиры. Надеяться на то, что налоговая не узнает о ваших съемщиках, — рискованно:

• жильцы могут заявить свой адрес проживания в различных инстанциях;
• соседи иногда жалуются на нелегальных квартирантов;
• банки отслеживают регулярные поступления денег;
• арендаторы могут пожаловаться на вас в ФНС при конфликте.

Даже если вы скажете, что не знали, как официально сдать квартиру и сколько нужно платить, с вас могут взыскать крупную сумму. А именно — 5% от дохода за отсутствие декларации и еще 30% от всей суммы за сокрытие налогов. Плюс все неуплаченные налоги за последние три года. Также вас могут оштрафовать на сумму до 2 000 рублей за незаконную предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве юрлица или ИП.

Есть три способа легально сдавать жилье и платить налоги:

Самозанятость — самый простой путь. Регистрируетесь в приложении «Мой налог» и ежемесячно платите всего 4% от дохода. Сдавать отчетность не нужно, только в пару кликов формировать чек в приложении.

Как снизить риски при сдаче квартиры в аренду

Пропишите в договоре, что раз в месяц или раз в квартал вы приходите осмотреть жилье — с предупреждением за 24 часа. Это законно и позволяет вовремя заметить проблемы, например, небрежное отношение к вашему имуществу.

Решите заранее, кто платит за ЖКУ, и отслеживайте это. Долги по коммуналке накапливаются быстро, а выяснять отношения с уже съехавшим арендатором — удовольствие сомнительное.

Страхование квартиры — самый надежный инструмент защиты. Полис покрывает:

• повреждение квартиры от пожара или затопления — в том числе если виноват арендатор;
• гражданскую ответственность перед соседями — если ваши жильцы залили квартиру снизу или пожар перекинулся на соседей.

Полис стоит несколько тысяч рублей в год, в то время как ущерб от реального залива или пожара может быть на десятки и сотни тысяч.

Типичные ошибки собственников и способы их избежать

Есть несколько промахов, которые нередко допускают арендаторы, особенно те, кто сдает квартиру впервые. Вот они:

• Сдавать на словах. Без договора вы ничего не сможете потребовать официально: ни компенсацию за ущерб, ни неоплаченную аренду. К тому же письменная форма договора найма обязательна по закону — ст. 674 ГК РФ.
• Не пересматривать арендную ставку годами. Рынок аренды меняется. Если не поднимать цену хотя бы раз в год, через несколько лет соседи будут сдавать аналогичные квартиры на 20–30% дороже, а вы — все по той же цене. Прописывайте в договоре право на ежегодную индексацию и пользуйтесь им.
• Сдавать друзьям и знакомым без договора. Ситуации, когда близкие люди портят квартиру или задерживают платежи, случаются ничуть не реже, чем с незнакомцами. Но взыскивать что-то с друга без договора еще сложнее.
• Не отслеживать оплату коммунальных услуг, особенно если арендатор платит за ЖКУ самостоятельно. Бывает, что долг копится месяцами, а собственник узнает об этом только из уведомления об отключении или когда долг уходит к приставам. Договоритесь о том, что арендатор ежемесячно присылает вам фото квитанции или подтверждение оплаты.

Частые вопросы

Как правильно сдать квартиру официально?

Заключите письменный договор найма и зарегистрируйтесь как самозанятый через приложение «Мой налог» — это занимает несколько минут. Ежемесячно формируете чек в приложении и платите 4% от дохода от физлиц. Никаких деклараций и визитов в налоговую. Альтернатива — декларация 3-НДФЛ раз в год и 13% от дохода как физлицо.

Нужно ли регистрировать договор найма?

Краткосрочный договор — сроком до одного года — не требует государственной регистрации в Росреестре. Договор на 1–5 лет подлежит обязательной регистрации. Именно поэтому большинство договоров заключается на 11 месяцев с возможностью продления: это законно и избавляет от лишней бюрократии.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру?

Можно, но нужно сначала проверить условия кредитного договора. Большинство банков не запрещают аренду, однако некоторые требуют письменного уведомления. Нарушение этого условия может дать банку формальное основание для претензий.

Какие есть риски сдачи квартиры иностранным гражданам?

Когда иностранец въезжает, вы как принимающая сторона обязаны уведомить МВД в течение 7 рабочих дней, иначе рискуете получить штраф от 2 000 до 7 000 рублей.

Есть ли риски при сдаче квартиры посуточно?

Посуточная аренда доходнее, но хлопот заметно больше. Имущество изнашивается быстрее, соседи нередко жалуются на постоянную смену жильцов, и следить за порядком нужно регулярно. Формально краткосрочная аренда по договору найма законна, но статья 17 ЖК РФ запрещает превращать квартиру в гостиницу — при конфликте с соседями или УК этот аргумент могут использовать против вас.

Можно ли оформить временную регистрацию жильцу?

Можно. Более того, если арендатор проживает по одному адресу дольше 90 дней, он обязан встать на регистрационный учет по месту пребывания. Временная прописка не дает права собственности на жилье. Но при сдаче квартиры жильцу с ребенком есть риск — выселение может юридически осложниться, если несовершеннолетнего зарегистрируют в ней.

Что делать, если арендатор не платит или не хочет съезжать?

Начните с письменного уведомления. Если ситуация не разрешается, подавайте исковое заявление в суд. По ст. 687 ГК РФ наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если арендатор не платит более 2 месяцев при краткосрочном найме или более 6 месяцев при долгосрочном. Самостоятельно менять замки или выбрасывать вещи — незаконно.

Подведем итоги

• Сдача квартиры — это небольшой бизнес-процесс. Один раз разобравшись в механике, вы избавите себя от большинства проблем, с которыми сталкиваются неопытные арендодатели.
• Подготовка важна. Посмотрите, сколько стоят похожие квартиры в округе, уберите лишнее и устраните мелкие неисправности. Заранее решите, кому готовы сдавать и на каких условиях, тогда на показе не придется отвечать на одни и те же вопросы пятый раз подряд.
• Обязательно заключайте договор. Желательно дополнительно составить опись и акт. Если жилец что-то сломает или уедет, оставив долг по коммуналке, без бумаг доказать это не получится.
• Платите налоги. Можно оформить самозанятость и отдавать всего 4% с дохода. Зарегистрироваться в приложении легко, на формирование чека каждый месяц уйдет не больше минуты.
• Чтобы защитить себя от непредвиденных крупных трат, стоит оформить страховку. Арендаторы могут случайно залить соседей или устроить пожар. Даже хорошие люди иногда попадают в неприятности.