Как безопасно рассчитаться при покупке квартиры: эскроу, аккредитив, СБР и другие способы в 2026 году

Покупка квартиры — это момент, когда из рук в руки переходит сумма, которую копили годами. При этом покупатель рискует отдать деньги и остаться без квартиры. Чтобы такого не случилось, придумали способы расчета, где деньги до конца сделки никто не может забрать просто так. Разберем, что лучше — аккредитив или СБР, какие еще есть способы рассчитаться, какой вариант выбрать, а какой — даже не стоит рассматривать. А чтобы защитить уже не деньги, а саму квартиру после покупки, ее можно застраховать — со скидкой 20% по промокоду HomeBLOG20.

Что такое безопасный расчет при покупке квартиры

Безопасный расчет означает, что деньги покупателя лежат у независимого посредника и попадают к продавцу только тогда, когда право собственности уже перешло. Таким посредником становится банк или нотариус. Он хранит сумму у себя и отдает ее продавцу строго после того, как в ЕГРН внесли запись о новом собственнике.

Если же передавать наличные лично или переводить деньги напрямую, кто-то из участников всегда оказывается в проигрышной позиции. Когда покупатель платит до регистрации, продавец может передумать, а деньги уже у него. Когда право переоформляют без оплаты, без денег рискует остаться продавец. Посредник исключает оба этих риска.

5 безопасных способов рассчитаться с продавцом

Все безопасные способы расчета объединяет одно: ни одна из сторон не контролирует деньги единолично, пока сделка не завершена. А различаются варианты удобством, ценой и надежностью.

1. Аккредитив

Аккредитив — это специальный счет в банке, куда покупатель кладет деньги, а банк замораживает их и переводит продавцу только после того, как тот принесет подтверждающие документы. Для сделки с квартирой такой документ — выписка из ЕГРН о переходе права собственности. Нет выписки — деньги остаются заблокированными и возвращаются покупателю.

Подробное объяснение, что такое аккредитив, как он работает и кого защищает, можно найти в 867–873 ГК РФ. По умолчанию он безотзывный (статья 869): покупатель не может передумать и забрать деньги обратно, пока действует аккредитив. Именно это и защищает продавца — он видит, что деньги уже в банке и никуда не денутся.

Стоимость услуги устанавливает банк. Это может быть процент от суммы, например, 0,3% от цены недвижимости, но не менее 15 000 рублей, или фиксированная плата. По умолчанию платит покупатель, который открывает счет, но в договоре можно договориться поделить расходы или переложить их на продавца.

Главные плюсы — расчет безналичный, способ подходит для любой сделки, минус — деньги идут через конкретный банк, и если у сторон счета в разных банках, перевод может занять время.

2. Эскроу-счет

У эскроу-счета есть важное ограничение: он применяется не на любой сделке, а исключительно когда вы берете жилье в строящемся доме по ДДУ.

Схема такая: деньги за квартиру покупатель кладет на специальный счет в банке из числа уполномоченных, и до момента сдачи дома они оттуда никуда не уходят. Застройщик в это время строит за собственные средства либо берет кредит, а внесенные дольщиками деньги ему позволят забрать, когда объект примет госкомиссия. Не довел стройку до конца — деньги вернутся тем, кто их вносил.

За открытие счета дольщик не платит.

3. Сервис безопасных расчетов (СБР)

При использовании сервиса безопасных расчетов при покупке квартиры банк проводит всю процедуру сам. Покупатель переводит деньги на отдельный счет, к которому нет доступа ни у продавца, ни у него самого. Как только Росреестр регистрирует переход права, банк в течение 1–2 дней перечисляет сумму продавцу. Ни наличных, ни пересчета купюр, ни поездок в отделение не требуется.

Обычно СБР оформляют вместе с электронной регистрацией: банк и деньги переведет, и документы в Росреестр направит. Цена зависит от банка и в среднем начинается от 4 000 рублей. По надежности сервис не уступает аккредитиву — и преимущества, и недостатки у них одинаковые.

4. Депозит нотариуса

Этот способ удобен, когда сделку и так оформляет нотариус, например, при продаже доли в квартире. Покупатель вносит деньги на депозитный счет нотариуса, а тот переводит их продавцу после регистрации перехода права.

Если нотариус удостоверяет сделку и принимает деньги в депозит для ее исполнения, тариф фиксированный — 1 500 рублей. Отдельный счет открывать не нужно, все оформляют у того же нотариуса за один прием. А вот идти к нотариусу только ради расчета, когда удостоверение не требуется, особого смысла нет — проще воспользоваться аккредитивом или СБР.

5. Банковская ячейка

Способ из всех перечисленных — наименее надежный. Покупатель арендует сейф в банке, кладет туда наличные, а продавец забирает их после регистрации сделки на условиях, которые прописаны в договоре аренды. Услуга обходится в несколько тысяч рублей.

Главный недостаток способа в том, что банк отвечает только за сохранность средств в ячейке и за то, кто и когда получит к ней доступ, но не пересчитывает деньги и не проверяет их подлинность. Если потом выяснится, что денег было меньше или купюры фальшивые, разбираться придется покупателю с продавцом — банк в этом не участвует. Кроме того, покупателю нужно снять крупную сумму наличных и лично доставить в банк — это не всегда безопасно.

Чем различаются варианты безопасных расчетов

Собрали различия способов в таблице ниже.

Как выбрать подходящий способ

Выбор зависит в первую очередь от того, что вы покупаете — недвижимость в новостройке или вторичное жилье.

При покупке квартиры или дома от застройщика

В этом случае способ расчета по сути выбран законом — это эскроу-счет. С 2019 года застройщики не получают деньги дольщиков напрямую: средства лежат на счете в уполномоченном банке до сдачи дома. Поэтому по договору долевого участия в строящемся доме ничего выбирать не нужно. Если же застройщик предлагает другую схему — оплату наличными или на обычный счет, — она не защищает дольщика, и это повод отказаться от сделки.

При покупке вторичного жилья

Универсальные варианты при покупке квартиры — аккредитив и СБР. Оба способа предполагают безналичный расчет, деньги заблокированы и переходят продавцу только после регистрации права. Депозит нотариуса подходит, когда сделку и так удостоверяет нотариус. Банковскую ячейку выбирают, когда расчет идет наличными и на этом настаивает продавец. В остальных случаях безналичные способы проще и безопаснее.

Небезопасные способы: как делать не стоит

Главный признак небезопасного расчета — деньги попадают к продавцу напрямую, без посредника, раньше, чем покупатель становится собственником. Два ненадежных способа передачи средств:

• Наличными из рук в руки под расписку. Покупатель отдает деньги и ждет, пока зарегистрируют переход права. Если продавец передумает, объявятся наследники или Росреестр приостановит сделку, деньги будет сложно получить обратно. Расписка лишь подтверждает, что средства получены, а возвращать их покупателю придется через суд.
• Переводом на карту продавца до регистрации. Банк просто исполняет платеж. Получив деньги, продавец может не довести сделку до конца. Чтобы вернуть деньги, покупателю придется обращаться в суд.

Любой расчет, где между передачей денег и регистрацией нет независимого посредника, оставляет покупателя без защиты.

Что будет, если сделка сорвется

Чаще всего регистрацию приостанавливает Росреестр. Например, если не хватает документов или выяснилось, что недвижимость арестована. Приостановка длится до устранения причины, но не дольше трех месяцев. По заявлению сторон срок продлевают однократно до полугода. Если причину устранили — Росреестр проводит регистрацию, если нет — отказывает.

Какие варианты возможны в этом случае:

• При расчете через аккредитив или СБР деньги не теряются — банк переводит их обратно покупателю.
• В случае с эскроу порядок такой же: если застройщик не сдал дом в срок, банк возвращает деньги дольщику со счета.
• Депозит у нотариуса при сделке с недвижимостью тоже защищает покупателя — пока продавец не получил деньги, покупатель вправе вернуть их себе (п. 3 ст. 327 ГК РФ).
• При расчете через ячейку продавец получает к ней доступ только по выписке из ЕГРН: если сделка не зарегистрирована, до наличных он не доберется, и покупатель забирает их сам.

То есть, выбрав любой из защищенных способов, покупатель в худшем случае получает деньги обратно.

Как дополнительно защитить свои деньги при сделках с недвижимостью

Сделку могут оспорить после того, как вы стали собственником. Тогда суд вернет квартиру прежнему владельцу, а вам останется требовать свои деньги обратно, часто с того, у кого их уже нет. Чтобы до этого не дошло:

• Тщательно проверяйте историю объекта. Запросите свежую выписку из ЕГРН, узнайте об истории сделок, выясните, были ли среди прежних жильцов несовершеннолетние или люди, отказавшиеся от приватизации.
• Проверьте продавца. Если квартиру покупали в браке, нужно нотариальное согласие супруга, в том числе бывшего. Если среди собственников есть ребенок, потребуется разрешение органов опеки. Если продает не сам владелец, а человек по доверенности, убедитесь, что она действует и не отозвана. Запросите справки о психическом здоровье и отсутствии зависимости.
• Не соглашайтесь занижать цену в договоре. Иногда продавец просит указать сумму поменьше, чтобы сэкономить на налоге. Но если сделку отменят, вам вернут ровно то, что написано в договоре, а не то, что вы заплатили на самом деле.
• Оформите титульное страхование. Даже самая дотошная проверка не гарантирует того, что в будущем не объявится наследник, не всплывет поддельная доверенность, прежнего собственника не признают банкротом. Титульное страхование помогает получить компенсацию, если суд признает сделку недействительной.

Кратко: главное о безопасных способах рассчитаться за жилье

Принцип один: продавец получает деньги только после того, как вы стали собственником. Следит за этим посредник — банк или нотариус, который держит сумму у себя до регистрации.

При покупке жилья в новостройке способ расчета определен законом: дольщик вносит деньги на эскроу, и до сдачи дома застройщик их не получит. На вторичном рынке выбор за покупателем. Чаще всего выбирают аккредитив или сервис безопасных расчетов: оба способа безналичные и одинаково надежные. Депозит нотариуса удобен, когда сделка нотариальная. Банковская ячейка при покупке квартиры годится только для расчета наличными и защищает не так надежно, как остальные способы.

Опаснее всего отдавать деньги напрямую, без посредника: под расписку или переводом до регистрации. Если сделка сорвется, вернуть их получится только через суд.

Покупка квартиры через СБР, с помощью аккредитива или депозита защищает деньги лишь на время сделки. Важно проверять историю объекта, убедиться в правах и дееспособности собственника, обезопасить себя от потери денег другими способами, например, оформить титульное страхование.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, ст. 867–873 (аккредитив), ст. 327 (депозит нотариуса)
• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...»
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»