Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

Ключевая ставка снижается второй год подряд: в июле 2026 года она опустилась до 14%. Некоторые заемщики, которые оформляли жилищный кредит в 2022–2025 годах под 22–32%, уже рефинансировали его и теперь задумываются о том, чтобы сделать это еще раз. Расскажем, сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки.

Ни закон «Об ипотеке» (102-ФЗ), ни закон «О потребительском кредите» (353-ФЗ) не устанавливают лимита на перекредитование. С точки зрения права каждое рефинансирование — это заключение нового кредитного договора, деньги по которому идут на погашение предыдущего долга. Сколько раз можно рефинансировать ипотеку — вопрос не к законодателю, а к банку: он оценивает заемщика заново и сам решает, давать ли очередной кредит.

Рефинансирование ипотеки: как это работает

При рефинансировании вы берете новый ипотечный кредит и сразу направляете его на погашение старого. Ставка по нему ниже, а вместе с ней можно пересобрать и остальные условия: срок, состав созаемщиков, размер платежа.

Технически сделка выглядит так: новый банк перечисляет деньги прежнему кредитору, тот закрывает договор и снимает обременение с квартиры. Залог оформляется на нового кредитора, и дальше вы платите ему по новому графику.

Так как юридических ограничений нет, оформлять рефинансирование можно сколько угодно раз. Но большинство заемщиков за весь срок кредита обращается с подобной заявкой 1–2, реже 3 раза. Это объясняется не запретами, а простой арифметикой. Как часто можно рефинансировать ипотеку с пользой для личного бюджета, определяет рынок, а не желание заемщика. Если ключевая ставка снижается постепенно и понемногу (на 0,25–1%), делать рефинансирование на каждом шаге невыгодно, потому что процедура стоит денег. Нужно оплатить:

оценку квартиры — в среднем 2 000–10 000 рублей;
госпошлину за регистрацию залога — 2 000 рублей;
иногда справки и нотариальное согласие супруга — еще несколько тысяч рублей.

Кроме того, необходимо оформить новые ипотечные страховки, так как при рефинансировании меняется выгодоприобретатель. Цена полисов зависит от размера остатка долга. Рассчитать стоимость и оформить ипотечное страхование в «АльфаСтрахование» можно онлайн.

Прибавьте к расходам время: сбор документов, оценка, одобрение и перерегистрация залога занимают от двух недель до полутора месяцев.

Если разница в ставке меньше 2 п.п., экономия на платежах уходит на сопутствующие траты.

Выгода зависит не только от величины снижения ставки, но и от суммы ипотечного долга и оставшегося срока.

Допустим, остаток задолженности — 4 млн рублей, оставшийся срок — 15 лет, кредит выплачивается по ставке 19%. Платеж составляет около 66 900 рублей. При переходе на 15% платеж падает примерно до 56 000 рублей, экономия — почти 11 000 рублей в месяц, или 130 000 рублей за год. Расходы на переоформление в пределах 25 000–30 000 рублей окупаются за три месяца.

Другой пример: тот же остаток, но разница в ставке всего один пункт — можно рефинансировать ипотеку с 15% до 14%. Платеж уменьшится примерно на 2 500 рублей, и расходы получится отбить только к концу первого года.

Третий вариант: остаток долга 800 000 рублей, до конца срока 4 года, ставка 17%. Платеж — около 23 100 рублей, после перехода на 14% он снизится примерно до 21 900 рублей. Экономия составит 1 200 рублей в месяц, или 14 700 рублей за год, а расходы на оценку, пошлину и оформление согласия супруга съедят почти всю выгоду.

Вот в каких случаях можно рефинансировать ипотеку и получить ощутимую экономию:

ставка нового кредита ниже действующей минимум на 1,5–2 пункта;
выплачено меньше половины срока, то есть в платеже еще преобладают проценты;
остаток задолженности крупный — от 2–3 млн рублей.

Как посчитать выгоду: сложите все расходы на переоформление и разделите на сумму, которую будете экономить ежемесячно. Получившееся число — срок окупаемости в месяцах. Если он превышает 12, лучше подождать следующего снижения ключевой ставки. По этому же расчету видно, когда можно рефинансировать ипотеку повторно без риска уйти в минус.

В законах по этому поводу ничего не сказано, поэтому конкретные сроки банки вправе устанавливать самостоятельно. Как правило, банки требуют, чтобы после последнего рефинансирования прошло не меньше 6 месяцев, в течение которых заемщик исправно платил кредит. У некоторых организаций этот срок может быть меньше или больше. Лучше сразу уточнить этот вопрос в банке, где планируете рефинансировать кредит.

Прошлое одобрение роли не играет. Если вам в свое время без проблем выдали ипотеку, это не значит, что вы получите положительное решение при обращении за рефинансированием.

Заемщика оценивают заново по критериям:

Долговая нагрузка. Банк делит сумму среднемесячных платежей по всем займам на среднемесячный доход. При показателе выше 50% кредитор обязан письменно предупредить вас о риске, а с ПДН выше 80% одобрение практически невозможно.
Скоринговый балл и платежная дисциплина. Просрочки даже на несколько дней за последний год снижают шансы. Оценивают и то, как вы обслуживали кредит после первого перекредитования.
Состояние объекта и документы на него. Перепланировка без согласования, неузаконенные изменения или спорные права на долю приведут к отказу.

Также банк вправе учитывать в оценке дополнительные факторы.

Каждая заявка фиксируется в БКИ и видна другим банкам. Одно обращение ничего не портит, а вот пять заявок за месяц скоринговые модели читают как признак финансовых трудностей — балл снижается. Подавайте документы точечно, в два-три банка с подходящими условиями.

Закрытый без просрочек кредит остается в истории и добавляет вам скоринговых баллов. Информация хранится 7 лет со дня последнего изменения записи (ст. 7 закона 218-ФЗ). По действующим обязательствам данные обновляются ежемесячно.

Единственный нюанс: между выдачей нового кредита и погашением старого какое-то время оба долга числятся за вами. Обычно это несколько дней, но если старый банк затянет закрытие, в отчете БКИ ненадолго вырастет кредитная нагрузка. На кредитную историю в целом это не влияет, но может помешать взять другой кредит, если вы планировали обратиться за ним сразу после рефинансирования.

Пакет почти тот же, что и при первой сделке:

паспорт и второй документ, удостоверяющий личность;
справка о доходах;
действующий кредитный договор и график платежей;
справка об остатке задолженности и об отсутствии просроченных платежей;
реквизиты счета для погашения текущего кредита;
выписка из ЕГРН и отчет об оценке квартиры;
нотариальное согласие супруга, если жилье в совместной собственности.

Справку об остатке долга запрашивайте в последнюю очередь, когда остальные документы уже собраны, — иначе она устареет к моменту подачи заявки.

Страхование конструктива квартиры обязательно по ст. 31 закона 102-ФЗ и оформляется в пользу залогодержателя. Когда кредитор меняется, меняется и выгодоприобретатель по договору: право получить выплату переходит к новому банку. Полис страхования жизни и здоровья оформляют добровольно, но если его нет, то банк обычно повышает ставку — рефинансирование может оказаться не таким выгодным.

Нужно ли оформлять новую страховку при каждом рефинансировании

В некоторых случаях страховщик разрешает заменить выгодоприобретателя в договоре. Но, как правило, полисы нужно переоформить в компании, соответствующей требованиям нового банка. Полисы «АльфаСтрахование» принимают в большинстве банков страны. С помощью калькулятора страхования ипотеки можно рассчитать цену полиса и оформить его онлайн.

При этом, если старый кредит закрыт досрочно, деньги за неиспользованный период старой страховки можно вернуть при условии, что страховых случаев не было. Правило закреплено в ст. 11 закона 353-ФЗ. Но автоматически это не происходит — нужно подать заявление в компанию, где изначально была оформлена страховка.

Вот как нужно действовать, если хотите экономить на ипотечных платежах.

Сравните действующую ставку с текущими предложениями и посчитайте окупаемость расходов.
Запросите в своем банке справку, подтверждающую отсутствие просроченной задолженности и размер оставшихся платежей.
Подайте заявки в два-три банка, приложив скан-копии документов.
Закажите оценку квартиры в аккредитованной компании после предварительного одобрения.
Оформите новые страховые полисы или перезаключите договор с текущим страховщиком.
Подпишите кредитный договор, дождитесь перевода средств в старый банк и возьмите справку о полном погашении.
Снимите обременение и зарегистрируйте ипотеку в Росреестре — заявление подается через МФЦ или онлайн.
Проверьте новый график платежей и настройте автоплатеж на новые реквизиты.

Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке в третий раз?

Да, запрета нет. Ограничение только экономическое: бывает так, что к третьему разу основная часть процентов уже выплачена. Если при этом сумма долга относительно небольшая, то снижение ставки почти не дает экономии.

Что делать, если банк отказал в повторном рефинансировании?

Причину кредитор объяснять не обязан, но чаще отказывают из-за высокой долговой нагрузки, просрочек или проблем с оценкой квартиры. Запросите свою кредитную историю в БКИ, закройте мелкие кредиты и карты, дождитесь снижения ПДН и подайте заявку через два-три месяца.

Возможно ли рефинансирование ипотеки в том же банке?

Формально это уже не рефинансирование, а реструктуризация. Далеко не все банки ее одобряют, потому что закрывать собственный кредит новым под более низкий процент им невыгодно.

Сколько стоит повторное рефинансирование ипотеки?

Основные статьи расходов — оценка квартиры (2 000–10 000 рублей), госпошлина за регистрацию залога (2 000 рублей для физлица), страховой полис и, при необходимости, нотариальное согласие супруга.

Как часто можно рефинансировать ипотеку, каждый заемщик решает сам: закон ограничений не вводит, а банки проверяют только текущее финансовое положение. Решение зависит от вашей долговой нагрузки, платежной дисциплины и стоимости залога. Через сколько можно рефинансировать ипотеку снова, стоит уточнить в банке.

Страхования квартиры

Оформите страховку на квартиру. Выберите программу и опции онлайн — полис сразу будет доступен в электронном виде

Подробнее

Рассчитать

Страхование ремонта квартиры

Полис «АльфаРемонт» защитит отделку, имущество и ответственность перед соседями при затоплении, пожаре, взрыве газа и других рисках

Подробнее

Рассчитать

Редакция АльфаСтрахование

Публикации: 341

Добавить комментарий

Комментарий

Расскажите, как вам статья, и о чем еще стоит написать в Блоге? Комментарий увидят только модераторы

Чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться.