Траншевая ипотека: что это такое простыми словами и как она работает

Рассчитайте стоимость страховки ипотеки и оформите полис

Расчёт стоимости страховки на онлайн-калькуляторе за пару минут.

Выберите банк и оформите страхование ипотеки онлайн

Выберите банк ТКБ БАНК ПАО ПАО «Совкомбанк» АО «Россельхозбанк» ПAO «Промсвязьбанк» ПАО «Банк «Санкт-Петербург» ПАО «Кошелев-Банк» АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО«БАНК СОЦИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ ТАТАРСТАНА «ТАТСОЦБАНК» АО «АБ «РОССИЯ» ПАО Банк ЗЕНИТ КБ «Кубань Кредит» ООО АО "ВЛАДБИЗНЕСБАНК" Абсолют Банк Банк Аверс АО «БАНК СГБ» «ИНТЕРПРОГРЕССБАНК» (Акционерное общество) ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Коммерческий банк "Москоммерцбанк" (акционерное общество) АО АКБ «НОВИКОМБАНК» ПАО «Норвик Банк» ООО КБ «РостФинанс» ООО Банк "Саратов" ПАО КБ «УБРИР» Акционерное общество «Всероссийский банк развития регионов» АО «Банк БЖФ» АО «УРАЛПРОМБАНК»

Если Вашего банка нет в списке, то обратитесь в ближайший к Вам офис продаж или отправьте заявку

Оформить

К сожалению, мы не можем предоставить расчет на основе введенных данных

Пожалуйста, ознакомьтесь с предложениями наших партнеров

Ознакомиться

Банк-кредитор

Ак Барс Банк Сбербанк Банк ВТБ Газпромбанк Банк Уралсиб МКБ ЮниКредит Банк Левобережный Примсоцбанк Райффайзенбанк МТС-Банк Банк АТБ Банк Оренбург БМ-Банк Энергобанк Челиндбанк Банк Хлынов Т-Банк ДОМ.РФ Банк Другой банк

Объект ипотеки

Квартира Комната Апартаменты

Срок действия полиса

—

Рассчитать

Рыночные ставки по ипотеке в 2026 году держатся в районе 18–22% годовых. Платеж по кредиту на 6 млн при таком проценте превышает 100 000 рублей. Покупка жилья в новостройке дополнительно осложняется тем, что ключи покупатель получает обычно через 2–3 года, а до этого снимает жилье и платит одновременно за аренду и по кредиту.

Банки предлагают схему, которая снимает финансовую нагрузку на время стройки: деньги застройщику уходят частями, проценты начисляются только на выданную часть. Расскажем подробнее о траншевой ипотеке на новостройку: что значит это понятие, на каких условиях дают такой жилищный кредит, какие у схемы есть плюсы, минусы и подводные камни.

Траншевая ипотека: что это такое простыми словами

Траншевая ипотека — кредит на квартиру в новостройке, который банк перечисляет не одной суммой, а двумя или несколькими частями. Каждая часть называется траншем. Первый уходит на эскроу-счет застройщика после регистрации договора долевого участия (ДДУ), последний — ближе к вводу дома в эксплуатацию.

Проценты банк начисляет только на фактически выданные деньги. Если первый транш составил 100 тысяч рублей, до выдачи второго заемщик платит проценты со 100 тысяч, а не с полной суммы кредита.

Кредитный договор при этом один. Сумма, ставка и срок фиксируются на старте, а график платежей делится на два периода: до последнего транша и после него. Страховой полис банк обычно требует уже на этапе сделки. Оформить ипотечное страхование можно онлайн, до подписания кредитного договора.

Как работает траншевая ипотека: механизм выдачи по частям

Порядок действий выглядит так:

1. Выбираете квартиру у застройщика, который работает с банком по этой программе.
2. Вносите первоначальный взнос и подписываете договор долевого участия.
3. Регистрируете ДДУ в Росреестре — после регистрации банк перечисляет первый транш на эскроу-счет.
4. Платите проценты с суммы первого транша, пока идет стройка.
5. Дожидаетесь ввода дома в эксплуатацию — тогда банк перечисляет остаток на тот же счет.
6. Переходите на полный ежемесячный платеж по новому графику.

Деньги с эскроу застройщик получает только после сдачи дома, этот порядок установлен законом о долевом строительстве. До ввода объекта средства лежат на специальном счете в уполномоченном банке, и распоряжаться ими девелопер не может.

Размер первого транша определяет банк вместе с застройщиком. Он может составлять от 100 рублей до 10–30% суммы кредита. Чем меньше первый транш, тем ниже платеж на время стройки.

Некоторые банки делят выдачу на три части: при регистрации ДДУ, на середине строительства и при вводе объекта. Платеж в этом случае растет ступенями, а не разом. График согласуют до подписания договора, и позже поменять его нельзя — сумма и даты выдачи прописаны в кредитном соглашении наравне со ставкой.

Чем траншевая ипотека отличается от обычной

При стандартном жилищном кредите банк выдает всю сумму сразу и с первого месяца считает проценты со всего долга.

Вот основные отличия обычной ипотеки от траншевой:

• деньги приходят продавцу одной суммой, а не двумя и более частями;
• проценты считаются со всей суммы кредита с первого дня;
• при покупке жилья в строящемся доме платеж на время стройки — полный, а не символический;
• купить можно любое жилье, включая вторичное, а не только квартиру по ДДУ у аккредитованного застройщика.

Еще важно иметь в виду, что при траншевой ипотеке основной долг в период стройки почти не гасится. На полноценный график заемщик выходит только после ввода дома, поэтому и рассчитывается по кредиту обычно на 2–3 года дольше.

Есть и особенность получения налогового вычета. Право на возврат налога с процентов возникает по факту их уплаты, а в первые два года процентов начислено мало — вычет по ним окажется символическим. Основную сумму к возврату по ипотеке с отложенным платежом заемщик получит уже после выдачи остатка кредита.

Сколько можно сэкономить: расчет переплаты

Каждый банк предлагает свои условия: различаются ставки, количество, периодичность и размеры траншей. Но суть траншевой ипотеки от этого не меняется, ее выгоды и ограничения можно увидеть на любом примере расчета.

Допустим, семья покупает квартиру в Подмосковье за 9,5 млн рублей в августе 2026 года. Первоначальный взнос — 2,5 млн, сумма кредита — 7 млн под 20% годовых. Дом сдают в августе 2028 года. Первый транш — 100 тысяч рублей, второй — 6,9 млн, срок после его выдачи — 20 лет.

Пока идет стройка, платеж состоит из процентов на 100 тысяч рублей: 1 667 рублей в месяц. За два года набегает 40 тысяч рублей. После второго транша долг составляет 7 млн, срок — 20 лет, ежемесячный платеж — 118 918 рублей. За этот период семья отдаст банку 28,54 млн рублей, а вместе с процентами за время стройки переплата по ипотеке составит 21,58 млн.

Если семья купит ту же квартиру на обычных условиях, то кредит на 7 млн под 20% она будет платить уже с августа 2026 года. Чтобы сравнение было честным, оставим общий горизонт тем же — 22 года. Ежемесячный платеж составит 118 171 рубль, за весь срок выйдет 31,2 млн рублей, переплата — 24,2 млн.

Разница в переплате — около 2,6 млн рублей в пользу ипотеки траншами. Кроме того, за два года стройки семья отдает банку 40 тысяч вместо 2,84 млн. Сэкономленные деньги остаются на аренду, ремонт или мебель.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки для заемщика

Сильные стороны схемы:

• платеж на время строительства комфортный — можно позволить себе снимать жилье и/или копить на ремонт, не ужимаясь в остальных тратах;
• ставка и сумма кредита закреплены договором и не пересматриваются к моменту выдачи остатка.

Слабые стороны:

• после последнего транша платеж вырастает в десятки раз;
• общий срок выплат увеличивается на весь период стройки;
• выбор ограничен домами застройщиков-партнеров конкретного банка;
• задолженность в период строительства практически не уменьшается.

Что такое траншевая ипотека от застройщика и зачем она девелоперу

Деньги дольщиков лежат на эскроу и застройщику недоступны, но их объем напрямую влияет на условия проектного финансирования. Чем быстрее наполняются счета, тем дешевле обходится кредит на стройку.

Продажи на этапе котлована для девелопера — способ снизить собственные расходы по проекту, отсюда и интерес к схеме. Продукт запускается по договоренности банка и застройщика: покупателя привлекают низким платежом, банк получает заемщика на весь срок кредита, застройщик — раннюю выручку на эскроу. Поэтому такие программы и называют траншевыми от застройщика: инициатива идет от девелопера, а не от покупателя, и распространяется она только на его объекты.

Для каких объектов доступна траншевая ипотека: условия банков

Схема работает исключительно на первичном рынке и подходит только для покупки недвижимости по договору долевого участия. Жилье должно строиться с использованием эскроу-счетов, а дом — входить в перечень аккредитованных банком объектов.

Не подойдут вторичное жилье, апартаменты вне программ ДДУ, частные дома и участки под ИЖС. Готовые квартиры от застройщика, право собственности на которые уже зарегистрировано, тоже выпадают: делить выдачу на части не имеет смысла, деньги нужны продавцу сразу.

Банки формулируют условия траншевой ипотеки самостоятельно, но, как правило, все требуют первоначальный взнос не менее 20–30%. Требования к заемщику стандартные: подтвержденный доход, приемлемая долговая нагрузка, беспроблемная кредитная история. Финансовую нагрузку банк считает по полному платежу, а не по льготному, поэтому получить одобрение на большую сумму благодаря низкому платежу в период стройки не получится.

Риски траншевой ипотеки

Основной риск и минус траншевой ипотеки — резкий рост платежа. Пока идет стройка, семья привыкает отдавать банку небольшие деньги — несколько сотен или тысяч рублей. После сдачи дома и выдачи второго (или последнего) транша ежемесячный платеж зачастую превышает 100 тысяч. Тем, кто не привык планировать бюджет на годы вперед, будет трудно: пару лет низких платежей расслабляют, а расходы к моменту сдачи дома только растут, так как предстоит ремонт, покупка мебели и техники, нужны деньги на переезд.

Продать квартиру в ипотеке до сдачи дома сложнее. Права на строящееся жилье в залоге у банка, поэтому сделку и способ ее проведения нужно с ним согласовать. Возможны два варианта:

• Покупатель дает вам деньги, вы гасите кредит, банк снимает залог. ДДУ переоформляется на покупателя.
• Покупатель берет ипотеку в том же банке на тех же условиях и принимает ваш долг на себя. На практике переоформлять договоры траншевой ипотеки банки соглашаются не всегда.

В любом случае, такая сделка сложнее и дольше, чем продажа без ипотечного обременения, поэтому потенциальных покупателей на такую квартиру меньше.

Нужно ли страховать квартиру и жизнь при траншевой ипотеке

При траншевой ипотеке, как и при любой другой, заемщик обязательно страхует приобретенную недвижимость, а часто — оформляет добровольную страховку жизни и здоровья.

Обязанность страховать предмет залога возникает по закону об ипотеке — статья 31 требует застраховать заложенное имущество. Но пока дом не построен, страховать нечего: в залоге у банка находятся права требования по ДДУ, а не квартира. Полис на имущество оформляют после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности, то есть тогда, когда последний транш уже выдан. Страховая сумма (лимит выплат) обычно равна остатку долга по кредиту.

Страхование жизни и здоровья — добровольное, но может влиять на ставку. Многие банки поднимают процент, если заемщик отказывается от страховки. Такой полис банк обычно просит оформить сразу и на полную сумму кредита, а не на выданный транш. Логика понятна: обязательство заемщика зафиксировано договором целиком, независимо от того, сколько денег уже ушло на эскроу.

Рассчитать стоимость полиса можно онлайн с помощью калькулятора страхования ипотеки. Сразу после получения расчета можно купить полис по указанной цене. Ехать для этого никуда не требуется — оформление дистанционное.

Как взять траншевую ипотеку: пошаговая инструкция

Если вы снимаете жилье, копите на ремонт или просто хотите сберегать деньги пару лет на счетах — схема вам подходит. Вот как ей воспользоваться:

1. Уточните у застройщика, действует ли программа на выбранном объекте и с какими банками он работает.
2. Сравните предложения банков-партнеров: размер первого транша, ставку, требования к первоначальному взносу.
3. Подайте заявку в банк и получите одобрение суммы.
4. Согласуйте с банком и застройщиком график выдачи траншей — он фиксируется в кредитном договоре.
5. Оформите полис страхования жизни, если того требует банк.
6. Подпишите ДДУ и кредитный договор, внесите первоначальный взнос.
7. Зарегистрируйте договор в Росреестре и дождитесь перечисления первого транша на эскроу.
8. После ввода дома в эксплуатацию получите остаток суммы и новый график платежей.
9. Зарегистрируйте право собственности на квартиру.
10. Оформите полис страхования имущества и передайте его в банк.

На этапе подписания бумаг обязательно проверьте в договоре порядок выдачи остатка: к какому событию он привязан — к вводу дома в эксплуатацию, выдаче ключей или конкретной дате. От этой формулировки зависит, когда именно вырастет платеж. Период между вводом объекта и передачей ключей доходит до полугода.

Заранее посчитайте или узнайте в банке размер платежа, который будет установлен после последнего транша. Именно эту цифру нужно закладывать в семейный бюджет, а разницу с льготным платежом первые два года лучше откладывать, чтобы к моменту сдачи дома накопилась сумма, которой хватит на ремонт или несколько месяцев выплат.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли рефинансировать траншевую ипотеку?

Пока банк выдал не все транши — почти наверняка нет. Формально это никто не запрещает, но перекупать нечего: часть денег еще не выдана, и новому банку пришлось бы самому доплачивать застройщику остаток такими же траншами. На это он не пойдет — программу банк запускал вместе с конкретным застройщиком, и чужой договор в нее не встроить.

Когда последний транш выдан, кредит становится обычным, и рефинансировать его можно как любую другую ипотеку. Мешать может только одно: если дом еще не сдан, в залог новому банку идет не квартира, а ваши права по ДДУ. Не все банки на такое соглашаются, да и дом должен быть у них аккредитован. После оформления собственности эта проблема исчезает.

Выгодна ли траншевая ипотека при досрочном погашении?

Пока дом строится, гасить нечего. Вы должны банку только то, что он уже выдал застройщику, — например, 100 тысяч рублей. Внести больше не получится: банк примет деньги лишь в счет этой суммы. Досрочное погашение траншевой ипотеки имеет смысл только после выдачи последнего транша. С этого момента каждый лишний платеж уменьшает либо срок кредита, либо ежемесячный взнос — как при обычной ипотеке. Так что если вы рассчитываете закрыть долг за несколько лет, схема вам мало что даст: первые годы свободные деньги все равно придется где-то держать. Например, на вкладе, а когда придет второй транш, внести все сразу.

В чем подвох траншевой ипотеки?

Никакого обмана здесь нет, но и подарком низкий платеж считать не стоит. Пока идет стройка, вы платите одни проценты — долг за эти два года не уменьшается ни на рубль. По сути банк просто переносит выплаты на потом, и весь график сдвигается вперед: рассчитываться вы будете на два-три года дольше, чем при обычной ипотеке.

Также иногда застройщики завышают цену квартиры, когда покупатель хочет приобрести ее с помощью траншевой ипотеки. Если разница есть, посчитайте, перекрывает ли она экономию на платежах за время стройки.

Можно ли использовать материнский капитал в траншевой ипотеке?

Да, и ждать трехлетия ребенка не нужно — на ипотеку это ограничение не действует. Проще всего направить сертификат на первоначальный взнос: его вы вносите застройщику до того, как банк начнет выдавать транши, схема кредита ни на что не влияет.

Погасить маткапиталом часть долга получится только после последнего транша. Пока идет стройка, ваша задолженность равна выданной части кредита, и Социальный фонд перечислит банку не больше этой суммы — остаток средств сохранится на сертификате. Поэтому подавайте заявление, когда банк выдаст всю сумму по договору.

Заключение

Ипотека траншами — удобный инструмент, когда купить квартиру в новостройке хочется прямо сейчас, но возможности платить одновременно ипотечные и арендные платежи нет, или важно накопить крупную сумму, пока дом строится. Взвешивая плюсы и минусы траншевой ипотеки, посчитайте, хватит ли дохода на полный платеж через 2–3 года. И обязательно сравните два графика платежей — по траншевой схеме и по обычной ипотеке на тот же срок.

Источники

• Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 31
• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», нормы об эскроу-счетах
• Банк России: стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков